Le prêt Relais

Le prêt relais est une solution de financement temporaire qui permet aux propriétaires de réaliser un nouvel achat immobilier avant même d’avoir vendu leur bien actuel.

En faisant appel à un courtier spécialisé en prêt relais, vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour trouver les meilleures conditions, que ce soit pour le montant, le taux ou les modalités de remboursement.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un type de crédit immobilier temporaire qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu son logement actuel. Ce prêt de transition, également appelé prêt relais immobilier, est particulièrement utile pour les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien sans attendre la conclusion de la vente de leur résidence.

Définition du prêt relais

Par définition, le prêt relais est un crédit à court terme accordé par les banques pour faire face à un décalage de trésorerie. Il s’agit d’un emprunt « in fine », ce qui signifie que le capital est remboursé en une seule fois, généralement à l’échéance du prêt ou dès la vente du bien immobilier initial. En attendant cette vente, seuls les intérêts sont à payer, permettant ainsi de limiter les mensualités pendant la période de transition.

Remboursement et durée du prêt relais

La durée du prêt relais varie selon les établissements financiers, mais elle se situe souvent entre 12 et 24 mois. Ce délai est pensé pour vous laisser le temps de vendre votre bien sans pression tout en concrétisant l’achat de votre nouvelle propriété. Certains prêteurs peuvent offrir une prolongation de quelques mois si le bien n’est pas vendu à l’échéance, bien que cela reste relativement rare et soumis à des conditions.

Options de remboursement : Franchise Partielle vs. Franchise Totale

Les options de remboursement du prêt relais vous permettent de choisir la formule qui correspond le mieux à vos besoins :

Franchise partielle : Avec cette option, vous remboursez uniquement les intérêts mensuels pendant la durée du prêt, tandis que le capital emprunté est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien. Cette formule allège les charges mensuelles et convient particulièrement aux emprunteurs qui souhaitent éviter un cumul de remboursements.
Franchise totale : En choisissant la franchise totale, vous reportez le paiement des intérêts et du capital jusqu’à la fin du prêt. Vous ne remboursez rien jusqu’à la vente du bien, moment auquel la totalité des intérêts et du capital doit être réglée. Cette solution est avantageuse si vous souhaitez conserver une flexibilité financière durant la période d’attente, bien que les intérêts accumulés augmenteront le montant final à rembourser.

Pourquoi opter pour un prêt relais ?

Ce type de prêt immobilier est une solution avantageuse pour les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur résidence actuelle. Ce type de prêt temporaire présente de nombreux bénéfices, tant en termes de flexibilité que de praticité.

Avantages du prêt relais pour les propriétaires

Le principal atout du prêt relais est la flexibilité financière qu’il offre. En effet, ce prêt vous permet d’acquérir rapidement un nouveau bien sans avoir à précipiter la vente de votre résidence actuelle. Vous évitez ainsi les coûts et les inconvénients liés à un logement temporaire, tels que les frais de déménagement multiples, la location temporaire, et le garde-meuble. De plus, le prêt relais vous permet de maintenir votre qualité de vie pendant la période de transition, car seuls les intérêts sont à rembourser jusqu’à la vente du bien.

Scénarios idéaux pour le prêt relais

Le prêt relais est particulièrement adapté dans plusieurs situations courantes :

Déménagement rapide : Vous avez besoin de vous rapprocher de votre lieu de travail ou de déménager pour des raisons familiales, mais vous n’avez pas encore vendu votre maison.
Achat « coup de cœur » : Vous avez trouvé le bien idéal et ne voulez pas risquer de le perdre pendant que vous finalisez la vente de votre logement actuel.
Projet de réinvestissement immobilier : Si vous souhaitez acheter une propriété dans un secteur où les opportunités sont rares, le prêt relais vous permet de sécuriser cet investissement tout en vendant tranquillement votre bien actuel.

Les différents types de prêts relais

Le prêt relais se décline en plusieurs types adaptés aux besoins variés des propriétaires, selon le projet immobilier et la situation financière. Voici les principales options disponibles :

Prêt relais sec

Le prêt relais sec est idéal pour les propriétaires qui n’ont pas besoin de souscrire un crédit immobilier complémentaire. Ce type de prêt relais convient si le montant de la vente de votre bien actuel suffit à financer votre nouvel achat. En d’autres termes, le bien immobilier que vous vendez a une valeur supérieure ou égale à celui que vous achetez, permettant ainsi de couvrir l’intégralité des frais d’acquisition.

Avec le prêt relais sec, vous ne payez que les intérêts sur le montant avancé jusqu’à la vente de votre bien. Ce type de financement est donc particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent minimiser les charges mensuelles.

Prêt relais adossé

Pour les projets nécessitant un montant plus élevé que la valeur du bien en vente, le prêt relais adossé (ou prêt relais acquisition) est une solution appropriée. Ce type de prêt combine le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Vous recevez ainsi un financement en deux parties : le montant du prêt relais pour couvrir une partie de l’achat, et un prêt immobilier amortissable pour compléter la somme nécessaire.

Après la vente de votre bien, vous pouvez choisir de rembourser intégralement le prêt relais et d’utiliser une partie du produit de la vente pour réduire le capital du prêt immobilier principal, le tout sans pénalités. Ce type de prêt est flexible et s’adapte aux projets d’envergure nécessitant des fonds complémentaires.

Prêt relais en franchise totale

Le prêt relais en franchise totale est conçu pour reporter le paiement des intérêts jusqu’à la fin du prêt. Cela signifie que vous ne remboursez ni capital ni intérêts pendant la durée du prêt relais, ce qui allège considérablement les charges mensuelles. Ce type de prêt est avantageux si vous avez besoin de temps pour vendre votre bien immobilier sans être pressé par des paiements mensuels.

À l’échéance du prêt ou au moment de la vente, vous remboursez en une seule fois le capital ainsi que les intérêts accumulés. Le prêt relais en franchise totale est donc recommandé pour les emprunteurs confiants dans une vente rapide et souhaitant une solution de financement simple et temporaire.

Comment calculer le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt relais dépend directement de la quotité appliquée à la valeur estimée de votre bien immobilier. En règle générale, les banques financent entre 50 % et 80 % de la valeur estimée. Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 €, une banque pourra accorder un prêt relais entre 150 000 € et 240 000 €, en fonction de l’évaluation des risques et de la politique de l’établissement.

Facteurs influant sur le montant du prêt relais

Plusieurs éléments influencent le montant du prêt relais, notamment :

L’emplacement du bien : Les biens situés dans des zones à forte demande peuvent bénéficier d’un pourcentage plus élevé, car les chances de vente rapide sont plus importantes.
L’estimation immobilière : L’évaluation précise de votre bien est obligatoire. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier ou à plusieurs agences pour obtenir une estimation réaliste. Des valeurs exagérées ou sous-évaluées peuvent compromettre le montant du prêt.
Le profil de l’emprunteur : Les banques prennent en compte votre situation financière, vos revenus, et votre historique de crédit. Un profil stable et solide peut faciliter l’obtention d’un prêt relais à un montant plus élevé.

Assurance pour un prêt relais

Souscrire un prêt relais implique de garantir le remboursement du capital, que ce soit par le biais d’une assurance ou d’une garantie bancaire. Ces dispositifs protègent à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur en cas d’événements imprévus.

Assurances obligatoires

Pour tout prêt relais, certaines assurances sont obligatoires afin de protéger l’emprunteur et la banque contre les aléas de la vie. Voici les principales couvertures :

Assurance décès : En cas de décès de l’emprunteur, cette assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû. Elle est indispensable pour garantir que la dette ne soit pas transmise aux héritiers.
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Cette assurance intervient si l’emprunteur se retrouve dans une situation d’incapacité totale de travailler et de prendre soin de lui-même.

Assurances optionnelles

En plus de ces assurances obligatoires, des garanties optionnelles peuvent être souscrites pour renforcer la sécurité :

Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : Couvre les mensualités du prêt relais si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de travailler temporairement en raison d’un accident ou d’une maladie.
Invalidité Permanente Partielle (IPP) : Couvre une partie des mensualités en cas d’invalidité permanente mais partielle, offrant une sécurité supplémentaire en cas de perte de revenu.
Assurance perte d’emploi : Bien que moins courante, cette assurance optionnelle garantit le remboursement des mensualités en cas de chômage involontaire.

Garanties : hypothèque ou cautionnement

Pour un prêt relais, la banque peut également exiger une garantie afin de sécuriser le remboursement du prêt. Deux options principales existent :

Hypothèque : L’hypothèque est une garantie prise sur le bien que vous mettez en vente ou sur celui que vous achetez. En cas de non-remboursement, la banque dispose d’un droit de saisie et peut vendre le bien pour récupérer le montant dû. L’hypothèque nécessite des frais de notaire et s’applique jusqu’au remboursement complet du prêt.
Cautionnement : Le cautionnement est une alternative à l’hypothèque, proposée par des sociétés de cautionnement mutuel. Ces sociétés se portent garantes du prêt en échange d’une cotisation. En cas de défaillance de paiement, elles prennent en charge le remboursement. Le cautionnement présente l’avantage d’être souvent moins coûteux que l’hypothèque et peut être libéré rapidement une fois le prêt remboursé.

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