Saviez-vous que vous pouvez transférer votre prêt immobilier d’un bien à un autre sans souscrire un nouveau crédit ? La transférabilité du prêt immobilier est une option intéressante qui permet de conserver les conditions avantageuses de votre emprunt initial tout en finançant un nouvel achat.
En période de hausse des taux d’intérêt, cette alternative devient particulièrement attrayante pour les propriétaires souhaitant déménager tout en évitant un crédit plus coûteux. Cependant, cette solution reste soumise à certaines conditions et n’est pas automatiquement incluse dans tous les contrats de prêt.
Découvrez comment fonctionne le transfert de prêt immobilier et les démarches à suivre pour en bénéficier.
Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?
Le transfert de prêt immobilier est un dispositif permettant de conserver les conditions d’un crédit en cours pour financer l’achat d’un nouveau bien. Concrètement, au lieu de solder votre prêt actuel et de souscrire un nouvel emprunt avec des conditions potentiellement moins avantageuses, vous transférez simplement votre crédit sur votre nouvelle acquisition.
Ce mécanisme se distingue du rachat de crédit, qui consiste à faire racheter son prêt par une autre banque afin d’obtenir un taux plus attractif ou de regrouper plusieurs emprunts.
Transfert partiel ou total du prêt
Le transfert d’un prêt peut être total ou partiel, selon le montant du capital restant dû et le prix du nouveau bien.
Transfert total
Si le capital restant dû couvre entièrement le prix du nouveau bien, le prêt est transféré sans modification. L’emprunteur conserve les conditions de crédit d’origine sans nécessiter de financement complémentaire.
Transfert partiel avec complément de financement :
- Si le nouveau bien est plus cher, un prêt complémentaire peut être nécessaire pour financer la différence. Ce financement supplémentaire peut être souscrit sous forme de prêt immobilier classique avec un taux potentiellement différent.
- Si le nouveau bien est moins cher, certaines banques peuvent permettre un transfert partiel et rembourser le surplus du capital restant dû. Toutefois, elles peuvent appliquer des frais pour cette opération.
Pourquoi transférer un prêt immobilier ?
Opter pour un transfert de prêt immobilier présente plusieurs atouts. Voici les principaux.
Conserver un taux d’intérêt avantageux
Si votre prêt a été souscrit à un taux bas, vous évitez de contracter un nouvel emprunt à un taux potentiellement plus élevé.
Réaliser des économies sur les frais annexes
Un nouveau prêt implique généralement des frais de dossier, des garanties hypothécaires et une nouvelle assurance emprunteur. Avec le transfert, ces frais sont évités.
Faciliter une revente et un nouvel achat
Le transfert de prêt est particulièrement intéressant si vous souhaitez acheter un nouveau bien tout en revendant l’ancien, sans perdre les avantages de votre financement actuel.
Quelles conditions pour bénéficier du transfert de prêt ?
Clause de transférabilité dans le contrat de prêt
Pour envisager un transfert de prêt immobilier, la première condition est la présence d’une clause de transférabilité dans votre contrat de prêt initial. Cette clause, incluse dans certaines offres de crédit, permet de réutiliser le financement en cours pour un nouvel achat immobilier, tout en conservant ses conditions initiales (taux d’intérêt, durée, mensualités, etc.).
Cette clause n’est pas systématiquement intégrée aux contrats de prêt. Vous devez donc la vérifier avant la signature de votre crédit. Si elle n’est pas prévue, il ne sera pas possible d’en bénéficier, sauf négociation spécifique avec la banque.
Il est donc recommandé d’anticiper cette option lors de la souscription d’un prêt, notamment si vous prévoyez une éventuelle revente et un nouvel achat à moyen terme.
Validation par la banque
Même en présence d’une clause de transférabilité, la banque doit valider la demande de transfert en fonction de plusieurs critères :
L’évaluation de votre situation financière actuelle
La banque vérifiera votre stabilité financière et votre capacité de remboursement. Un emploi stable et des revenus suffisants sont des atouts majeurs.
Le montant et la valeur du nouveau bien immobilier
Le transfert de prêt doit s’appliquer à un bien dont la valeur correspond à l’encours du prêt. Si le nouveau bien est plus cher, un complément de financement peut être nécessaire.
L’apport personnel et l’endettement
Un apport personnel suffisant et un taux d’endettement maîtrisé augmentent les chances d’acceptation du transfert.
Les types de prêts concernés
Tous les prêts immobiliers ne sont pas éligibles au transfert. Généralement, le transfert est possible sur les prêts amortissables classiques à taux fixe ou variable souscrits auprès des banques.
En revanche, certains prêts réglementés ne sont pas compatibles avec cette opération, notamment :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné à financer une première acquisition principale.
- Le Prêt Accession Sociale (PAS), réservé aux ménages modestes pour l’achat d’une résidence principale.
- Le Prêt Conventionné (PC), qui bénéficie d’un taux plafonné et de certaines aides.
Comment procéder au transfert de son prêt immobilier ?
Le transfert du crédit suit plusieurs étapes, qui nécessitent une bonne préparation et une validation par la banque prêteuse.
1. Vérification de la clause de transférabilité
Avant toute démarche, il est indispensable de vérifier que votre contrat de prêt contient une clause de transférabilité. Si cette option n’est pas prévue, le transfert ne sera pas possible, sauf accord exceptionnel de la banque.
2. Prise de contact avec la banque prêteuse
Une fois la clause confirmée, vous devez informer votre banque de votre projet immobilier. L’établissement prêteur analysera votre situation financière et évaluera la faisabilité du transfert.
3. Évaluation du nouveau bien et des garanties associées
La banque vérifiera si le nouveau bien immobilier est éligible au transfert, notamment en fonction de sa valeur et des garanties proposées. Une hypothèque ou une caution peut être exigée pour sécuriser l’opération.
4. Validation et signature d’un avenant au contrat
Si toutes les conditions sont réunies, la banque vous proposera un avenant au contrat de prêt, reprenant les conditions initiales (taux, durée, mensualités). Ce document officialise le transfert et permet de finaliser l’opération.
Alternatives au transfert de prêt immobilier
Bien que le transfert de crédits soit une solution intéressante pour conserver les conditions de financement initiales, il n’est pas toujours possible ou avantageux. Plusieurs alternatives existent pour optimiser son prêt lors d’un nouvel achat immobilier.
Rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit permet à un emprunteur de faire racheter son prêt par une nouvelle banque afin d’obtenir un taux plus avantageux. Cette solution est particulièrement intéressante lorsque les taux du marché sont plus bas que celui du prêt initial, permettant ainsi de réduire les mensualités ou d’écourter la durée du remboursement. De plus, si la banque actuelle refuse le transfert du prêt, le rachat offre une alternative en permettant de renégocier les conditions avec un nouvel établissement prêteur.
Cependant, cette option implique certains frais qu’il est important d’anticiper. Les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier et les garanties associées au nouveau crédit peuvent représenter un coût supplémentaire. Avant de prendre une décision, vous devez comparer les gains réalisés avec ces frais pour s’assurer que l’opération reste financièrement avantageuse.
Renégociation du prêt
Renégocier son prêt immobilier avec sa banque permet d’obtenir de meilleures conditions, notamment si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription. Cela peut entraîner une réduction du coût total du crédit et alléger les mensualités sans avoir à changer d’établissement bancaire.
Cette option simplifie les démarches administratives, mais elle dépend de la volonté de la banque à revoir les termes du prêt. Certaines institutions restent réticentes à renégocier un crédit en cours, et la marge de négociation peut être limitée en fonction du profil de l’emprunteur.
Souscription d’un nouveau prêt immobilier
Dans certains cas, contracter un nouveau prêt immobilier peut être préférable au transfert de prêt :
- Lorsque les conditions du prêt initial ne sont plus compétitives : si les taux actuels sont nettement plus bas, un nouveau crédit peut s’avérer plus avantageux.
- Si l’apport personnel a augmenté, il est possible de négocier un prêt sur une durée plus courte avec de meilleures conditions.
- Lorsque le montant du nouveau bien est très différent du capital restant dû, un nouveau prêt peut permettre d’ajuster le financement de manière plus flexible.
Cas pratique sur le transfert de crédit
M. Durand souhaite déménager de Lyon à Annecy. Il a souscrit un prêt immobilier il y a trois ans avec un taux de 1,80 %, et il lui reste 180 000 € à rembourser.
Son contrat de prêt inclut une clause de transférabilité, et il a négocié une exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Depuis son emprunt, les taux d’intérêt ont fortement augmenté. Pour son nouveau bien, il a besoin de 250 000 €. Il hésite entre deux options :
- Transférer son prêt actuel de 180 000 € et emprunter les 70 000 € restants aux conditions du marché.
- Solder son prêt actuel et emprunter 250 000 € avec un nouveau crédit.
| Ancien crédit | Nouvelle ligne | Sans transférabilité |
| Montant emprunté | 180 000 € | 70 000 € |
| Taux | 1,80 % | 4,20 % |
| Durée | 20 ans | 20 ans |
| Mensualité hors assurance | 895,08 € / mois | 434,21 € / mois |
| Coût du crédit (intérêts uniquement) | 37 418 € | 32 734 € |
| **Coût des nouveaux frais de garantie (environ 1 %) ** | 0 € | 700 € |
| Total | 37 418 € | 33 434 € |
| Résultat | Gain de 46 278 € |
Dans cet exemple, M. Durand réalise une économie de 46 278 € en conservant son prêt initial et en le combinant avec un nouveau crédit. Le transfert de prêt immobilier s’avère donc nettement plus avantageux que la souscription d’un nouvel emprunt à taux élevé.
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