Obtenir un prêt immobilier est une des étapes principales pour concrétiser votre projet d’achat de bien immobilier. Cependant, avant de vous accorder ce financement, les banques effectuent une série de vérifications rigoureuses pour s’assurer de votre solvabilité et de votre capacité à rembourser le prêt.
Comprendre ces critères de vérification peut vous aider à préparer un dossier solide et à maximiser vos chances de succès. Afin de vous éclairer comme il se doit, nos courtiers en prêt immobilier vous présentent les principaux éléments que les banques examinent pour l’obtention d’un crédit.
Les principaux critères de vérification par la banque
Revenu et stabilité financière
Pour obtenir un prêt immobilier, les banques vérifient tout d’abord que vous avez un revenu stable et suffisant. Elles examinent vos fiches de paie, vos relevés de compte et vos avis d’imposition pour s’assurer que vous disposez de ressources régulières et suffisantes pour rembourser le crédit.
Votre situation professionnelle est aussi un critère exploré par les établissements bancaires. En effet, les banques préfèrent les emprunteurs en CDI, mais elles considèrent également les CDD et les travailleurs indépendants, en évaluant la stabilité de leurs revenus sur plusieurs années.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement est la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes. Il se calcule en divisant le montant total de vos mensualités par vos revenus nets mensuels, puis en multipliant par 100.
Un taux d’endettement inférieur à 35 % est généralement requis par les banques. Cela signifie que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, afin de garantir votre capacité à gérer vos finances sans difficulté.
Apport personnel
L’apport personnel est la somme que vous investissez directement dans l’achat de votre bien immobilier. Il réduit le montant que vous devez emprunter et montre à la banque votre engagement et votre capacité d’épargne.
Les institutions bancaires exigent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de l’achat. Un apport plus élevé peut améliorer vos conditions de prêt, réduire le coût total du crédit et renforcer votre dossier.
Analyse de la situation bancaire et personnelle
Après avoir compris les principaux critères de vérification, vous devez vous pencher sur l’analyse de votre situation bancaire et personnelle. Cette étape permet à la banque de s’assurer de votre stabilité financière et de votre capacité à gérer un prêt immobilier.
Historique bancaire
Les banques examinent attentivement vos relevés de compte des trois à six derniers mois. Celles-ci cherchent à vérifier la régularité de vos revenus, la gestion de vos dépenses, et la présence de tout prélèvement automatique.
Un historique bancaire sans découvert ni incidents de paiement assure une solidité à votre dossier. Évidemment, les banques préfèrent les emprunteurs qui démontrent une bonne gestion financière et une capacité à maintenir un solde positif récurrent.
Situation personnelle
Votre statut matrimonial peut influencer la décision de la banque. Par exemple, un emprunteur marié avec deux revenus stables peut être perçu comme moins risqué qu’un emprunteur célibataire.
Le nombre de personnes à charge est un autre facteur important pour les établissements financiers. Plus vous avez de personnes à charge, plus vos dépenses mensuelles sont élevées, ce qui peut affecter votre capacité à rembourser le prêt. Les banques évalueront comment ces responsabilités impactent votre budget global avant de vous accorder un prêt.
Les garanties demandées par la banque
Les banques exigent un certain nombre de garanties afin de sécuriser le prêt immobilier. Découvrez cela plus en détail ci-dessous !
Hypothèque
L’hypothèque est une garantie réelle donnée à la banque sur le bien immobilier financé. En cas de défaillance de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer le montant du crédit.
Cautionnement
Le cautionnement peut être moins coûteux que l’hypothèque et plus rapide à mettre en place. Toutefois, il nécessite un garant solvable et peut impliquer des frais de commission pour les sociétés de cautionnement.
Types de cautionnements
- Caution personnelle : Une tierce personne se porte garante du prêt ;
- Société de cautionnement : Une société spécialisée garantit le prêt en échange d’une commission.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi, garantissant le remboursement du prêt même en cas d’événements imprévus. Elle protège à la fois la banque et l’emprunteur. Les experts PLURIFINANCES vous accompagnent aussi pour optimiser les assurances emprunteurs.
Types de couvertures
- Décès : Le capital restant dû est remboursé en cas de décès de l’emprunteur ou les mensualités prises en charge ;
- Invalidité : Prise en charge des mensualités en cas d’invalidité permanente ou partielle ;
- Perte d’emploi : Couverture des mensualités en cas de chômage involontaire.
Évaluation du bien immobilier
Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque doit évaluer la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Cette évaluation permet de s’assurer que le montant du crédit correspond à la valeur réelle du bien et qu’il représente une garantie solide en cas de défaillance de paiement.
Estimation de la valeur du bien
L’estimation de la valeur du bien immobilier est une phase déterminante pour la banque. En effet, celle-ci fait appel à un expert ou un évaluateur immobilier pour déterminer la valeur marchande du bien en question.
Critères de sélection du bien
Localisation
Un emplacement stratégique avec des commodités à proximité (écoles, transports, commerces) augmente la valeur et la demande du bien ;
État
L’état général du bien (ancienneté, rénovations récentes, qualité des matériaux) est également évalué. Un bien en bon état nécessitant peu de travaux est plus attractif ;
Potentiel de revente
La banque considère aussi le potentiel de revente. Un bien facilement revendable minimise les risques pour l’institution prêteuse en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Pourquoi une banque peut refuser un prêt immobilier ?
De multiples raisons peuvent pousser une banque à refuser un prêt immobilier. Si vous êtes fiché à la Banque de France ou au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, cela peut immédiatement disqualifier votre demande.
La banque peut également estimer que votre profil est instable en raison de découverts fréquents, d’incidents de paiement, d’une situation professionnelle délicate, de trop de crédits en cours, ou d’un taux d’endettement trop élevé. Enfin, un projet d’achat mal maîtrisé peut également nuire à votre demande de prêt.
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