Acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien peut sembler complexe, surtout lorsque le timing entre les deux transactions ne coïncide pas. Pour faciliter cette transition, le prêt relais sec est une solution idéale.
Conçu spécifiquement pour les situations où le montant du nouveau bien est égal ou inférieur à celui du bien en vente, ce crédit offre une grande souplesse tout en limitant les mensualités.
Dans cet article, nos courtiers en crédit immobilier vous expliquent comment fonctionne le prêt relais sec, ses avantages et les conditions pour y souscrire.
Prêt relais sec : définition et fonctionnement
Le prêt relais sec est un crédit immobilier de court terme conçu pour faciliter la transition financière entre l’achat d’un nouveau bien et la vente d’un bien existant. Il permet aux propriétaires d’obtenir une avance de trésorerie, leur permettant de conclure leur achat sans attendre la vente de leur ancien logement.
La durée typique d’un prêt relais sec est de 12 mois, renouvelable une seule fois, offrant ainsi jusqu’à 24 mois pour vendre l’ancien bien et rembourser le prêt.
Prêt relais sec et prêt relais adossé : quelle différence ?
Contrairement au prêt relais adossé, le prêt relais sec ne nécessite pas d’autre prêt immobilier pour compléter l’achat, ce qui le rend idéal lorsque la valeur du bien à acheter est inférieure ou égale à celle du bien en vente.
Avantages et inconvénients du prêt relais sec
Avantages
Le prêt relais sec présente plusieurs avantages pour les propriétaires cherchant à acheter un nouveau bien sans attendre la vente de leur logement actuel.
- Financement immédiat de l’achat : Le prêt relais sec permet de financer l’achat du nouveau bien sans attendre la vente du logement actuel, évitant ainsi de manquer une opportunité immobilière.
- Faibles mensualités : Les remboursements sont réduits, car ils couvrent uniquement les intérêts, allégeant ainsi les charges financières durant la période de transition.
- Pas de frais de remboursement anticipé : En cas de vente rapide de l’ancien bien, le prêt peut être remboursé sans pénalités, réduisant ainsi le coût global de l’opération.
Inconvénients
Cependant, le prêt relais sec comporte aussi certains inconvénients.
- Taux d’intérêt plus élevé : Le prêt relais sec a souvent un taux d’intérêt supérieur à celui d’un prêt immobilier classique, ce qui augmente le coût des mensualités.
- Coût global élevé en cas de franchise totale : Si les intérêts sont capitalisés jusqu’à l’échéance, le coût total du prêt peut être plus important.
- Risque de non-vente du bien actuel : Si le bien n’est pas vendu dans le délai imparti, l’emprunteur doit rembourser le prêt relais sec, ce qui peut engendrer des contraintes financières.
Combien puis-je emprunter avec un prêt relais sec ?
Le montant empruntable avec un prêt relais sec dépend de la valeur estimée du bien en vente. En général, les banques accordent entre 50 % et 80 % de cette valeur, en fonction de l’avancement de la vente et des garanties disponibles.
Ce pourcentage est une mesure de prudence pour la banque, visant à réduire le risque en cas de baisse du prix de vente réel du bien.
Exemple de calcul
Supposons que vous vendiez une propriété estimée à 300 000 €. En prenant une base de 70 %, la banque pourrait vous accorder un prêt de 210 000 €. Cependant, ce montant peut augmenter si vous avez déjà signé un compromis de vente, car les banques sont souvent plus enclines à prêter jusqu’à 80 % de la valeur lorsque la vente est en cours, soit 240 000 € dans cet exemple.
La précision de l’estimation immobilière vous assure d’optimiser le montant prêté. Faire appel à plusieurs courtiers ou obtenir une estimation officielle peut faciliter l’accord de la banque, et un compromis de vente signé renforce davantage la solidité de votre dossier.
Le coût d’un prêt relais sec : frais et intérêts
Le coût d’un prêt relais sec inclut un taux d’intérêt souvent plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique, car la banque prend un risque en anticipant la vente de votre bien. Ce taux peut varier selon les conditions du marché et votre profil financier, mais il reste en général supérieur aux taux appliqués sur les prêts amortissables standards.
Options de paiement des intérêts
Avec un prêt relais sec, vous avez le choix entre deux options pour régler les intérêts, chacune ayant un impact différent sur le coût total du prêt :
- Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois, ce qui maintient le coût du prêt stable et évite l’accumulation d’intérêts supplémentaires. Cette option est souvent privilégiée, car elle allège le coût final.
- Franchise totale : les intérêts sont reportés à l’échéance du prêt, augmentant ainsi le coût global par capitalisation des intérêts. Cette option peut être utile pour limiter les mensualités pendant la période de transition, mais elle entraîne des frais supplémentaires.
Frais associés
En plus des intérêts, d’autres frais peuvent s’ajouter au coût du prêt relais sec. Ceux-ci incluent des frais de dossier, qui varient selon les banques, ainsi que l’assurance emprunteur, généralement exigée pour protéger la banque en cas d’incapacité de remboursement. Enfin, des frais de clôture peuvent s’appliquer lorsque le prêt est soldé, en fonction des conditions négociées avec l’établissement prêteur.
Comment souscrire un prêt relais sec ?
La souscription d’un prêt relais sec implique plusieurs étapes pour assurer le succès de la demande et obtenir les meilleures conditions. Voici un guide pour vous orienter dans ce processus.
1. Prendre rendez-vous avec une banque ou un courtier
La première étape pour souscrire un prêt relais sec est de rencontrer un courtier immobilier ou un conseiller bancaire. Ce rendez-vous vous permet de :
- Évaluer vos options de financement : Le conseiller vous expliquera les modalités du prêt relais sec et vous proposera une estimation du montant prêté.
- Analyser votre situation financière : L’évaluation de vos revenus, de votre taux d’endettement et de votre situation patrimoniale aidera à déterminer votre éligibilité et à anticiper les conditions du prêt.
2. Solliciter l’aide d’un courtier immobilier
Si vous souhaitez maximiser vos chances d’obtenir des conditions avantageuses, faire appel à un courtier immobilier peut être une excellente option. Ce professionnel du marché vous apporte plusieurs avantages :
- Accès à un large réseau de partenaires bancaires : Le courtier collabore avec différentes banques, augmentant ainsi vos chances de trouver un prêt au meilleur taux.
- Négociation des conditions : En votre nom, le courtier négocie les taux d’intérêt et les clauses de souplesse, vous aidant à obtenir une offre de prêt relais optimisée.
- Gain de temps : Le courtier s’occupe de la prospection et du montage du dossier, vous permettant de vous concentrer sur votre projet immobilier.
3. Constituer un dossier solide
Un dossier complet et bien structuré permet de convaincre l’établissement prêteur. Voici les documents clés à inclure :
- Justificatifs financiers : Fournissez vos relevés de compte, avis d’imposition et fiches de paie, afin que la banque évalue votre solvabilité.
- Estimation de la valeur du bien en vente : Effectuez plusieurs estimations par des professionnels de l’immobilier (agents ou experts) pour justifier la valeur du bien que vous vendez. Une estimation précise est cruciale pour que la banque puisse calculer le montant du prêt relais.
- Historique de l’ancien prêt (le cas échéant) : Si votre bien en vente est encore sous hypothèque, la banque tiendra compte du capital restant dû pour ajuster l’avance de trésorerie du prêt relais.
4. Maximiser ses chances de succès avec des garanties supplémentaires
Pour renforcer votre dossier, un apport personnel conséquent ou la fourniture de garanties solides peuvent faire pencher la balance en votre faveur. La banque sera plus encline à accepter votre demande si elle est assurée que vous pouvez couvrir un éventuel écart entre le prix estimé et le prix réel de vente du bien.
5. Valider l’offre de prêt
Une fois votre dossier accepté, la banque vous fournira une offre de prêt. Prenez le temps de bien examiner les termes du contrat, notamment :
- Le taux d’intérêt appliqué : Assurez-vous qu’il est compétitif et justifié.
- Les modalités de remboursement : Franchise partielle ou totale, pour choisir l’option la mieux adaptée à votre situation.
- Les frais associés : Vérifiez les frais de dossier et d’assurance, et demandez des clarifications si besoin.
6. Signer le contrat et obtenir les fonds
Après avoir validé l’offre, signez le contrat pour finaliser la souscription de votre crédit. Les fonds seront ensuite débloqués et mis à votre disposition, permettant de couvrir l’achat du nouveau bien en attendant la vente de l’ancien.
Les alternatives au prêt relais sec
Si le prêt relais sec n’est pas une option envisageable ou est refusé, d’autres solutions peuvent vous aider à financer votre achat immobilier tout en attendant la vente de votre bien actuel.
Prêts personnels ou regroupement de crédits
En cas de refus de prêt relais sec, vous pouvez envisager un prêt personnel ou un regroupement de crédits pour couvrir temporairement vos besoins financiers.
Le prêt personnel est rapide à obtenir et sans garantie, mais il est limité en montant et peut présenter des taux plus élevés.
Le regroupement de crédits permet de réunir vos emprunts en une seule mensualité, libérant ainsi du capital pour votre nouvel achat.
Différer l’achat du nouveau bien
Une autre alternative consiste à reporter l’achat du nouveau bien jusqu’à la vente de votre bien actuel. Cette option limite le risque financier, car vous évitez d’avoir à gérer deux biens en parallèle et de supporter des frais de financement supplémentaires.
Cependant, elle comporte le risque que le bien convoité soit vendu entre-temps, surtout dans les marchés immobiliers tendus où la demande est élevée.
Choisissez le prêt relais sec adapté à votre projet avec Plurifinances
Opter pour un prêt relais sec peut être la solution idéale pour financer l’achat de votre nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien. Grâce à Plurifinances, bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure pour identifier les meilleures conditions et sécuriser votre transition immobilière.
Nos experts en crédit immobilier sont à votre disposition pour vous guider à chaque étape et optimiser votre dossier. Avec Plurifinances, accédez à des offres compétitives et profitez d’un service personnalisé pour concrétiser sereinement votre projet immobilier.
