Vous êtes un Français résidant à l’étranger et souhaitez investir dans l’immobilier en France ? Que ce soit pour acquérir une résidence secondaire, réaliser un investissement locatif, ou simplement préparer un retour dans l’Hexagone, le prêt immobilier pour non-résidents peut être une solution adaptée à votre projet.
Cependant, obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié n’est pas sans défis. Les banques imposent des conditions spécifiques, et les démarches peuvent sembler complexes à distance.
Nos courtiers vous accompagnent à chaque étape, vous aidant à comprendre les exigences, surmonter les défis et concrétiser votre financement immobilier en tant que non-résident.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier pour non-résidents ?
Un prêt immobilier pour non-résidents est un crédit octroyé par une banque française à une personne dont la résidence fiscale se trouve à l’étranger. Contrairement à un résident fiscal français, le non-résident est soumis à des règles spécifiques en matière de fiscalité et de financement, ce qui rend son accès au crédit immobilier plus encadré.
Définition et distinction entre résident et non-résident fiscal
Selon l’article 4B du Code Général des Impôts (CGI), une personne est considérée comme résident fiscal en France si elle répond à l’un des critères suivants :
- Foyer ou lieu de séjour principal : L’individu vit principalement en France avec sa famille.
- Activité professionnelle : Il exerce en France une activité professionnelle principale, salariée ou non, sauf si cette activité est exercée à titre accessoire.
- Centre des intérêts économiques : Il perçoit en France la majorité de ses revenus ou y détient ses principaux investissements.
En l’absence de ces critères, une personne est classée comme non-résident fiscal, ce qui implique des obligations fiscales différentes et des démarches spécifiques pour obtenir un prêt immobilier.
Types de projets concernés
Un prêt immobilier pour non-résidents peut financer divers types de projets, notamment :
- Résidence secondaire : Idéal pour les expatriés souhaitant disposer d’un pied-à-terre en France pour leurs séjours.
- Investissement locatif : Une option attrayante pour générer des revenus fonciers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux comme le déficit foncier ou le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Que vous envisagiez un investissement patrimonial ou un projet personnel, ce type de prêt répond à des besoins variés, bien qu’il impose des conditions spécifiques à respecter.
Les conditions pour obtenir un crédit immobilier expatrié
Obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié nécessite de répondre à des critères stricts imposés par les banques françaises. Ces exigences visent à garantir la solvabilité de l’emprunteur et à limiter les risques liés à la résidence à l’étranger.
Critères principaux des banques
Pour évaluer la faisabilité d’un crédit immobilier expatrié, les banques se basent sur des critères précis :
Stabilité professionnelle
Un contrat de travail stable est essentiel, comme un CDI ou un équivalent dans une entreprise reconnue. Les contrats temporaires ou précaires sont souvent perçus comme un risque.
Taux d’endettement maximal
Les banques respectent strictement la règle des 35 % de taux d’endettement, qui inclut l’ensemble des charges d’emprunt (mensualités de crédit immobilier et autres dettes) par rapport aux revenus nets.
Apport personnel
En tant qu’expatrié, vous devrez souvent fournir un apport important, généralement compris entre 20 % et 40 % du prix du bien immobilier. Cet apport doit aussi couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.).
Documents nécessaires
Un dossier solide est indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Voici les principaux documents requis :
- Pièces d’identité : Passeport ou carte d’identité en cours de validité.
- Justificatifs de domicile : Contrat de bail ou quittances de loyer pour les locataires, ou un justificatif de domicile si hébergé.
- Relevés de compte bancaire : Les trois à six derniers mois, pour évaluer la gestion financière.
- Contrat de travail : CDI ou équivalent, attestant la stabilité professionnelle.
- Avis d’imposition : Celui du pays de résidence pour analyser la fiscalité et les revenus.
- Patrimoine et épargne : Justificatifs des biens immobiliers ou financiers détenus.
Traduction et exigences spécifiques
Si vos documents sont rédigés dans une langue étrangère, les banques exigent souvent une traduction officielle en français. Cette étape peut être coûteuse et chronophage, mais elle est obligatoire pour faciliter l’analyse de votre dossier.
Certaines exigences dépendent également de votre pays de résidence :
Zones à risque : Les expatriés vivant dans des pays instables sur le plan géopolitique ou économique (par exemple, listés comme “zones à risque”) peuvent avoir plus de difficultés à obtenir un crédit.
FATCA et accords internationaux : Les expatriés résidant aux États-Unis, par exemple, sont soumis à des obligations spécifiques en vertu de l’accord FATCA, qui impose des échanges d’informations fiscales entre les banques françaises et américaines.
Les particularités des prêts immobiliers pour expatriés
Les prêts immobiliers destinés aux expatriés présentent des spécificités distinctes par rapport à ceux accordés aux résidents français. Ces particularités sont le résultat des précautions prises par les banques pour limiter les risques associés à la résidence à l’étranger.
Taux d’intérêt majorés pour les expatriés
Les taux d’intérêt appliqués aux prêts immobiliers pour non-résidents sont souvent légèrement plus élevés que ceux proposés aux résidents fiscaux français. En moyenne, une surcote de 0,2 % à 0,4 % peut être ajoutée. Cette majoration reflète :
- Les démarches administratives plus complexes pour évaluer la solvabilité des expatriés.
- Les risques perçus par les banques, notamment en cas de fluctuations économiques ou de retour imprévu en France.
Garanties supplémentaires exigées
Les banques demandent des garanties renforcées pour sécuriser leur investissement, compte tenu de la difficulté à intervenir en cas de litige avec un emprunteur non-résident.
Hypothèque ou IPPD (Privilège Prêteur de Deniers)
Ces garanties réelles permettent à la banque de saisir le bien immobilier en cas de défaut de paiement.
- L’IPPD est souvent utilisée pour les biens anciens et coûte légèrement moins cher qu’une hypothèque.
- L’hypothèque est indispensable pour les biens neufs ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).
Assurance emprunteur adaptée
Une assurance emprunteur spécifique doit être souscrite, prenant en compte les particularités du pays de résidence (risques sanitaires, couverture internationale, etc.).
Limitation des durées d’emprunt
Les prêts immobiliers pour expatriés sont généralement limités à une durée maximale de 20 ans, contre 25 à 30 ans pour les résidents en France. Cette restriction vise à réduire l’exposition des banques au risque sur le long terme.
Ces particularités rendent les prêts immobiliers pour expatriés plus exigeants, mais ils restent accessibles avec une préparation minutieuse et l’accompagnement d’un professionnel comme un courtier.
Les banques qui prêtent aux non-résidents
Banques traditionnelles ouvertes aux expatriés
Pour les non-résidents, les banques traditionnelles restent les principales institutions offrant des solutions de financement adaptées. Voici quelques exemples d’établissements réputés pour prêter aux expatriés :
- Crédit Agricole : Idéal pour les profils sous contrat français ou travaillant pour des entreprises françaises à l’étranger.
- BNP Paribas : Disposant d’agences spécialisées dans l’accompagnement des clients expatriés.
- BRED : Propose des solutions dédiées aux non-résidents, sous réserve d’un dossier solide.
- CIC Iberbanco : Adapté pour les emprunteurs situés en Espagne ou au Portugal.
Ces banques connaissent bien les particularités des profils non-résidents et offrent des conditions spécifiques pour répondre à leurs besoins.
L’importance d’une banque digitalisée
Choisir une banque traditionnelle digitalisée vous permet de faciliter les démarches administratives à distance. Une banque digitalisée permet :
- Transmission simplifiée des documents : Les expatriés peuvent envoyer et recevoir des justificatifs via des espaces en ligne sécurisés.
- Gestion à distance : Suivi du dossier, consultation des propositions de prêt, et échanges avec les conseillers depuis l’étranger.
- Réactivité accrue : Une communication plus fluide malgré le décalage horaire.
Fiscalité et gestion immobilière pour les expatriés
Fiscalité des revenus locatifs
En tant qu’expatrié, les revenus locatifs provenant d’un bien immobilier en France doivent être déclarés auprès des autorités fiscales françaises. Deux régimes d’imposition s’appliquent selon le montant des revenus :
- Micro foncier : Applicable si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, simplifiant les démarches fiscales.
- Régime réel : Obligatoire si les revenus locatifs dépassent 15 000 € ou si l’abattement du micro foncier n’est pas avantageux. Ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux) des revenus locatifs.
Conventions fiscales internationales : Ces accords entre la France et de nombreux pays visent à éviter la double imposition des revenus. En général, les revenus locatifs sont imposés en France, mais l’impôt payé peut être déduit des taxes locales dans votre pays de résidence.
Gestion à distance
Recours à la gestion locative professionnelle
Gérer un bien immobilier depuis l’étranger peut être complexe. Faire appel à une agence de gestion locative permet de déléguer des tâches comme :
- La recherche de locataires.
- La perception des loyers.
- La gestion des travaux et des réparations.
- L’élaboration des contrats de bail. Bien que ce service ait un coût (entre 5 et 10 % des loyers perçus), il offre une tranquillité d’esprit et une gestion optimisée.
Achat en nue-propriété comme alternative
L’acquisition en nue-propriété est une solution intéressante pour les expatriés. Ce modèle consiste à céder temporairement l’usufruit du bien (droits d’usage et de location) à un bailleur professionnel pour une période déterminée (souvent 15 ans). Avantages :
- Réduction de 40 % sur le prix d’achat grâce à la décote.
- Exonération des impôts sur les revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit.
- Aucune gestion locative nécessaire jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
Comment maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident ?
Monter un dossier complet et convaincant
Rassemblez tous les documents nécessaires à l’avance, en veillant à leur précision et à leur clarté. Cela inclut :
- Pièces d’identité.
- Justificatifs de domicile.
- Bulletins de salaire récents et contrat de travail.
- Relevés de compte bancaire des derniers mois.
- Avis d’imposition et justificatifs de patrimoine. Les documents étrangers doivent être traduits, idéalement par un traducteur certifié, pour être acceptés par les banques françaises.
Anticiper les frais annexes : En plus de l’apport personnel, prévoyez des fonds pour couvrir les frais de notaire, les garanties (hypothèque ou IPPD) et les frais bancaires. Ces coûts peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix du bien.
Contacter un courtier immobilier spécialisé
Un courtier spécialisé en crédit international maîtrise les attentes des banques et optimise votre dossier pour le rendre plus attractif. Il valorise vos atouts financiers et professionnels tout en vous conseillant sur les garanties et assurances adaptées à votre situation.
Négociation auprès des banques
Le courtier, grâce à son vaste réseau de partenaires bancaires, identifie les établissements prêts à financer les non-résidents. Il négocie pour vous le meilleur taux d’intérêt, des conditions avantageuses pour l’assurance emprunteur, ainsi que la réduction des frais de dossier ou de garantie.
Importance des simulations en ligne
Avant de déposer une demande, effectuez une simulation en ligne pour estimer :
- Votre capacité d’emprunt.
- Le montant des mensualités.
- Les frais associés. Cela vous permettra de mieux cibler les banques adaptées à votre profil et d’éviter les refus, qui pourraient pénaliser votre dossier auprès d’autres établissements.
