L’investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux Français souhaitant se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires ou optimiser leur fiscalité. Cependant, l’achat d’un bien immobilier destiné à la location nécessite un financement adapté, et le choix du bon prêt permet d’assurer la rentabilité du projet.
Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, plusieurs solutions de financement existent. Chaque formule présente des avantages et des contraintes que vous devez connaitre avant de vous engager.
Les différents types de prêts immobiliers pour un investissement locatif
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez faire le choix du bon type de prêt immobilier. Selon votre profil d’investisseur, vos objectifs financiers et votre fiscalité, plusieurs options s’offrent à vous. Voici les trois principaux types de financement pour un investissement locatif.
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable est le type de financement le plus courant pour un investissement locatif. Il consiste à rembourser à la fois les intérêts et une partie du capital emprunté à chaque mensualité. Avec le temps, la part des intérêts diminue tandis que celle du capital augmente, jusqu’à l’amortissement total du prêt.
Le prêt in fine
Le prêt in fine fonctionne différemment d’un prêt amortissable : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du crédit pendant toute la durée du prêt et rembourse l’intégralité du capital en une seule fois à l’échéance. En général, il est adossé à un placement financier (exemple : assurance vie) permettant d’accumuler la somme nécessaire pour rembourser le capital.
Le prêt relais
Le prêt relais est un financement temporaire permettant à un investisseur de financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu un bien immobilier qu’il possède déjà. La banque avance une partie de la valeur du bien en vente (généralement entre 50 % et 80 % de son prix estimé), et l’investisseur rembourse l’intégralité du prêt dès que la vente est réalisée.
Comment obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Obtenir un prêt pour un investissement locatif repose sur plusieurs critères d’éligibilité fixés par les banques. Voici les éléments à prendre en compte pour maximiser vos chances d’obtenir un financement aux meilleures conditions.
La capacité d’emprunt et le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur clé utilisé par les banques pour déterminer si un emprunteur peut assumer de nouvelles mensualités de crédit. En France, il ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus mensuels (assurance emprunteur incluse), selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Le calcul se fait de la manière suivante :
Taux d’endettement (%) = (total des charges fixes mensuelles / revenus mensuels) x 100
Les charges fixes comprennent :
- Les mensualités des crédits en cours (immobilier, consommation, auto, etc.),
- Les pensions alimentaires versées,
- La future mensualité du prêt immobilier locatif.
Les revenus pris en compte incluent :
- Le salaire net avant impôts,
- Les revenus fonciers existants (70 % du montant perçu en général),
- Les pensions reçues,
- Les revenus des indépendants après déduction des charges.
L’intégration des loyers prévisionnels dans le calcul
Pour un prêt immobilier locatif, les loyers futurs peuvent être intégrés aux revenus dans le calcul du taux d’endettement. Toutefois, la banque applique une décote en raison du risque de vacance locative ou d’impayés. En général, elle ne retient que 60 % à 80 % des loyers prévisionnels.
Par exemple, si un investisseur achète un bien générant 800 € de loyer mensuel, la banque considérera seulement 560 € à 640 € comme revenus additionnels.
Exemple de calcul du taux d’endettement
Imaginons un investisseur avec les éléments suivants :
- Salaire net mensuel : 3 000 €
- Loyers futurs : 1 000 € (pris en compte à 70 %, soit 700 €)
- Mensualités de crédits existants : 400 €
- Nouvelle mensualité du prêt locatif : 900 €
Le taux d’endettement serait alors calculé ainsi :
(400 + 900) / (3 000 + 700) x 100 = 34 %
Cet investisseur reste sous la barre des 35 %, il peut donc prétendre à un prêt immobilier locatif.
L’apport personnel
En théorie, il est possible d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport. Certains établissements financiers accordent des crédits à 110 %, couvrant à la fois l’achat du bien et les frais annexes (notaire, garantie, agence, etc.). Cependant, les banques exigent un profil solide avec des revenus stables, un bon historique bancaire et une gestion financière exemplaire.
Quels sont les seuils d’apport recommandés ?
Même si ce n’est pas une obligation, un apport personnel de 10 à 30 % est fortement recommandé. Il rassure la banque et permet d’obtenir un crédit à de meilleures conditions.
- 10 % d’apport : couvre généralement les frais annexes (frais de notaire, garantie bancaire, etc.).
- 20 % d’apport : facilite l’acceptation du prêt et réduit le taux d’intérêt.
- 30 % et plus : permet de négocier un taux encore plus bas et d’éviter l’assurance emprunteur dans certains cas.
La stabilité financière et le scoring bancaire
Les banques privilégient les emprunteurs avec une situation financière stable.
Profils favorisés
- Salariés en CDI hors période d’essai,
- Fonctionnaires, professions libérales établies, cadres,
- Indépendants avec au moins 3 ans de bilans positifs.
Profils plus risqués (difficiles à financer sans garanties solides)
- CDD et intérimaires,
- Micro-entrepreneurs récents,
- Personnes en reconversion professionnelle.
L’influence des antécédents financiers et du comportement bancaire
Les banques analysent également votre historique bancaire et votre comportement financier :
- Absence de découvert sur les 6 à 12 mois précédant la demande de prêt,
- Gestion saine des comptes (pas de paiements refusés, pas d’incidents de crédit),
- Capacité d’épargne démontrée par des placements réguliers,
- Taux d’endettement et épargne de précaution suffisante.
Comment choisir la bonne banque pour un prêt locatif ?
Tous les établissements bancaires ne proposent pas les mêmes conditions pour un prêt locatif. Vous devez donc comparer les offres en tenant compte des taux d’intérêt, des frais annexes et des conditions spécifiques liées à ce type d’investissement.
Banques traditionnelles
Les banques traditionnelles comme BNP Paribas, Société Générale ou Crédit Agricole proposent un accompagnement personnalisé avec des conseils adaptés aux besoins des emprunteurs. Elles permettent également de négocier les conditions du prêt directement avec un conseiller, offrant ainsi une certaine flexibilité. Cependant, leurs offres incluent souvent une assurance groupe, qui peut s’avérer plus onéreuse que les alternatives proposées par des assureurs externes.
Banques en ligne
Les banques en ligne offrent généralement des taux plus compétitifs et un processus 100 % digitalisé, rapide et simplifié. Bien que les possibilités de négociation directe soient limitées, elles compensent par des frais réduits et une gestion optimisée des démarches.
Vérifier les frais annexes
Un bon prêt locatif ne se limite pas au taux nominal. Il est indispensable d’examiner les frais annexes, qui peuvent avoir un impact significatif sur le coût total du crédit.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est une obligation pour tout prêt immobilier et peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Cependant, grâce à la Loi Lagarde, les emprunteurs peuvent opter pour une délégation d’assurance, leur permettant de souscrire une couverture moins coûteuse et plus adaptée auprès d’un assureur externe plutôt que d’accepter celle proposée par la banque.
Les garanties exigées par la banque
L’hypothèque est une garantie courante pour un crédit immobilier, mais elle engendre des coûts supplémentaires, notamment les frais de mainlevée en cas de revente. En alternative, la caution bancaire, offre une solution plus flexible et généralement moins onéreuse, sans nécessiter d’acte notarié.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Si vous envisagez de rembourser votre prêt par anticipation, sachez que la banque peut appliquer des pénalités équivalant généralement à trois à six mois d’intérêts. Toutefois, ces frais peuvent être négociés dès la signature du contrat afin de réduire ou supprimer cette clause.
Faire appel à un courtier pour optimiser son crédit
Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire entre l’emprunteur et les banques. Son rôle est d’obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour son client en mettant en concurrence plusieurs établissements.
Chez Plurifinances, nous vous accompagnons dans la recherche du meilleur prêt grâce à notre expertise en courtage. En tant qu’intermédiaire entre l’emprunteur et les banques, nous analysons votre situation financière, évaluons la faisabilité de votre projet et mettons en concurrence plusieurs établissements pour obtenir des conditions optimales.
Exemple d’économie avec un courtier
- Sans courtier : Taux à 2,50 %, coût total du crédit : 54 400 €.
- Avec courtier : Taux négocié à 2,10 %, coût total du crédit : 48 200 €.
- Économie réalisée : 6 200 €.
Les aides et dispositifs fiscaux pour optimiser son investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation et d’optimisation fiscale de ses investissements immobiliers. Que vous investissiez dans le neuf, l’ancien à rénover, ou des logements meublés, il existe différentes solutions pour réduire votre imposition et maximiser la rentabilité de votre projet.
Loi Pinel
La loi Pinel n’étant plus en vigueur depuis fin 2024, les investisseurs doivent désormais se tourner vers d’autres dispositifs pour bénéficier d’avantages fiscaux en immobilier locatif.
Dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des villes de taille moyenne (plan “Action Cœur de Ville”). Il offre une réduction d’impôt similaire à la loi Pinel, mais pour l’achat d’un bien nécessitant au moins 25 % du coût total en travaux.
Avantages fiscaux
- Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix d’achat + travaux (sur 12 ans).
- Applicable aux biens situés dans 245 communes éligibles.
Conditions à respecter
- Travaux obligatoires (rénovation énergétique, modernisation, transformation d’usage).
- Plafonds de loyers et de revenus du locataire, similaires à Pinel.
Exemple : Pour un logement acheté à 120 000 €, avec 30 000 € de travaux, l’investisseur peut obtenir jusqu’à 31 500 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Loi Malraux et Monuments Historiques
Ces dispositifs s’adressent aux investisseurs souhaitant acheter et restaurer des biens d’exception situés dans des secteurs sauvegardés.
Avantages fiscaux
- Loi Malraux : réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, sans plafond annuel.
- Monuments Historiques : possibilité de déduire 100 % des travaux du revenu imposable.
Conditions à respecter
- Réaliser des travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.
- Conservation du bien pendant 15 ans minimum (Monuments Historiques).
Exemple : Si vous achetez un immeuble historique nécessitant 150 000 € de travaux, vous pouvez obtenir jusqu’à 45 000 € de réduction d’impôt avec la loi Malraux.
Loc’Avantages
Anciennement “Louer Abordable”, Loc’Avantages permet aux propriétaires acceptant de pratiquer des loyers inférieurs au marché de bénéficier d’un avantage fiscal significatif.
Avantages fiscaux
- Réduction d’impôt entre 15 % et 65 % des loyers perçus.
- Cumul possible avec certaines aides de l’Anah pour financer les travaux.
Conditions à respecter
- Engagement de 6 ans minimum.
- Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Exemple : Un propriétaire encaissant 10 000 € de loyers annuels peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 1 500 € à 6 500 € par an, selon le niveau de loyer pratiqué.
La fiscalité de l’investissement locatif
Outre les dispositifs de défiscalisation, un investissement locatif génère des revenus fonciers soumis à l’impôt. Plusieurs régimes existent, chacun offrant des avantages selon la situation de l’investisseur.
Régime micro-foncier vs régime réel : quel choix fiscal ?
Lorsqu’un propriétaire met en location un bien non meublé, il a le choix entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-foncier (si revenus locatifs < 15 000 €/an)
- Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
- Pas de possibilité de déduire les charges réelles.
Le régime réel (si revenus locatifs > 15 000 €/an ou sur option)
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion…).
- Possibilité de créer du déficit foncier reportable sur 10 ans.
Déduction des intérêts d’emprunt et des charges
Les intérêts d’emprunt, ainsi que de nombreuses charges, peuvent être déduits des revenus locatifs afin de réduire la base imposable :
Charges déductibles en régime réel
- Intérêts d’emprunt
- Charges de copropriété
- Frais de gestion locative
- Travaux d’entretien et de rénovation
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire non-occupant
Exemple : Un propriétaire percevant 10 000 € de loyers et ayant 4 000 € de charges ne sera imposé que sur 6 000 € de revenus fonciers.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant louer un bien meublé. Il offre plusieurs avantages fiscaux.
Micro-BIC (si revenus < 77 700 €/an)
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
Régime réel simplifié
- Déduction des charges réelles + amortissement du bien (jusqu’à 85 % des loyers exonérés d’impôts).
Hypothèque ou caution bancaire ?
Pour garantir un prêt immobilier, les banques exigent une sûreté sur le bien financé. Deux options principales existent : l’hypothèque et la caution bancaire.
La caution bancaire est souvent plus avantageuse, car elle réduit les frais initiaux et permet de récupérer une partie des fonds en fin de prêt.
L’hypothèque peut être utile si aucun organisme de caution n’accepte votre dossier, notamment pour des projets atypiques ou si vous empruntez sans apport.
Différences entre une hypothèque et une caution bancaire
| Critère | Hypothèque | Caution bancaire |
| Principe | Garantie prise sur le bien immobilier | Garantie via un organisme cautionneur |
| Frais | Environ 1,5 % du montant du prêt (acte notarié, taxe de publicité foncière) | Environ 0,8 % à 1,2 % du prêt (dont une partie remboursable) |
| Récupération des frais | Non | Oui, partiellement en fin de prêt |
| Procédure en cas d’impayés | Vente forcée du bien | Intervention de l’organisme cautionneur avant toute action judiciaire |
| Délai de mise en place | Plus long (acte notarié obligatoire) | Plus rapide (accord sous quelques jours) |
Anticiper les imprévus : vacance locative, impayés, travaux
Un investissement locatif doit être rentable et sécurisé. Pour cela, vous devez anticiper les éventuels problèmes financiers liés à la gestion du bien et aux aléas du marché immobilier.
L’épargne de précaution
Un investisseur averti doit prévoir une réserve financière pour faire face aux périodes de non-location ou aux dépenses imprévues.
Combien mettre de côté ?
- 3 à 6 mois de loyers pour compenser une vacance locative.
- 1 % du prix du bien par an pour les frais d’entretien et de réparation.
- Un fonds de sécurité en cas de travaux imprévus (ex. : panne de chauffage, toiture, dégâts des eaux).
Solutions pour minimiser les périodes de vacance locative
Un logement inoccupé coûte cher (perte de revenus, charges fixes à payer). Voici quelques stratégies pour réduire le risque de vacance :
- Choisir un emplacement stratégique : privilégier les zones dynamiques avec une forte demande locative.
- Adapter le loyer au marché : un loyer trop élevé prolonge la recherche de locataire.
- Proposer des équipements attractifs : logement meublé, Internet inclus, rénovation récente.
- Soigner les annonces et la gestion locative : photos de qualité, diffusion sur plusieurs plateformes, réactivité aux demandes.
Assurances loyers impayés et garantie Visale
Le risque de loyers impayés est l’une des principales préoccupations des investisseurs locatifs. Heureusement, plusieurs solutions existent pour se protéger.
Assurance loyers impayés (GLI)
Une Garantie Loyers Impayés (GLI) couvre :
- Les loyers impayés (jusqu’à 90 000 € par sinistre).
- Les frais de contentieux (huissier, avocat, expulsion).
- Les dégradations locatives sous certaines conditions.
Coût moyen : entre 2 % et 4 % du loyer annuel.
Garantie Visale
La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite qui couvre les impayés pour les jeunes et les travailleurs précaires. Voici ses avantages :
- 100 % gratuite pour le bailleur.
- Couverture jusqu’à 36 mois d’impayés.
- Facile à mettre en place (validation en ligne avant la signature du bail).
