Le prêt amortissable est l’une des formes de crédits immobiliers les plus répandues en France, appréciée pour sa simplicité et la sécurité qu’il offre aux emprunteurs. C’est un choix populaire pour financer divers projets immobiliers, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou de la construction d’un bien neuf.
Dans cet article, les courtiers immobiliers de Plurifinances vous présentent en détail le fonctionnement du prêt amortissable, ses avantages et ses conditions d’obtention.
Définition du prêt amortissable
Le prêt amortissable est un type de crédit immobilier dans lequel l’emprunteur rembourse à la fois le capital emprunté et les intérêts au fil du temps, en répartissant le coût total sur une période définie.
Concrètement, cela signifie que chaque mensualité comporte une part d’intérêts, calculés sur le capital restant dû, et une part de capital. Au début du prêt, les mensualités couvrent principalement les intérêts, mais au fil des années, cette part diminue tandis que celle du capital augmente, permettant ainsi un amortissement progressif du crédit.
Ce mécanisme de remboursement progressif aide les emprunteurs à mieux gérer leur budget et leur taux d’endettement, ce qui en fait une option particulièrement adaptée pour les projets immobiliers de long terme.
Comment fonctionne un prêt amortissable ?
Comme expliqué ci-dessus, le fonctionnement du prêt amortissable repose sur des mensualités fixes qui se décomposent en deux parts principales : les intérêts et le capital. Chaque mois, l’emprunteur rembourse une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts calculés sur le capital restant dû.
Pour suivre cette évolution, le tableau d’amortissement est un outil précieux fourni au moment de la signature du prêt. Il détaille, mois par mois ou année par année, la répartition entre le capital et les intérêts pour chaque mensualité, jusqu’à la fin du prêt.
Exemple d’un tableau d’amortissement de prêt
Voici un exemple de tableau d’amortissement pour un prêt amortissable de 300 000 €, souscrit sur 20 ans, au taux d’intérêt de 1,30 %, avec un taux d’assurance de 0,36 %.
| Année | Capital amorti (€) | Intérêts (€) | Capital restant dû (€) | Annuités (€) | Assurance (€) | Coût total (€) |
| 1 | 13 299,95 | 3742,53 | 286 778,93 | 17 042,48 | 1080,0 | 18 122,48 |
| 2 | 13 473,88 | 3568,6 | 273 384,95 | 17 042,48 | 1080,0 | 18 122,48 |
| 3 | 13 650,09 | 3392,39 | 259 815,81 | 17 042,48 | 1080,0 | 18 122,48 |
| 4 | 13 828,6 | 3213,88 | 246 069,22 | 17 042,48 | 1080,0 | 18 122,48 |
| 5 | 14 009,45 | 3033,03 | 232 142,85 | 17 042,48 | 1080,0 | 18 122,48 |
Les différents types de prêts amortissables
Le prêt amortissable se décline en plusieurs formules adaptées aux besoins spécifiques de chaque emprunteur, notamment les prêts à taux fixe, à taux variable, et les prêts avec différé d’amortissement.
Prêt amortissable à taux fixe
Le prêt à taux fixe est la formule la plus courante en France, appréciée pour la sécurité qu’il offre. Avec un taux fixe, les mensualités restent constantes tout au long de la durée du prêt, ce qui permet à l’emprunteur de planifier son budget avec précision, sans surprise quant aux montants à rembourser.
Ce type de prêt convient particulièrement bien aux projets de long terme, comme l’achat d’une résidence principale, car il garantit une stabilité des remboursements sur toute la période.
Prêt amortissable à taux variable
Le prêt à taux variable, quant à lui, présente un taux d’intérêt qui fluctue en fonction d’un indice de référence, souvent ajusté annuellement. Bien que le taux de départ soit généralement plus bas que celui d’un prêt à taux fixe, les mensualités peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution des marchés financiers.
Ce type de prêt peut être avantageux si les taux d’intérêt sont bas ou en baisse, mais il comporte un risque en cas de hausse des taux, rendant les remboursements plus coûteux. Il est donc moins fréquemment utilisé en France et convient davantage aux emprunteurs avec une tolérance au risque plus élevée ou pour des emprunts de courte durée.
Différé d’amortissement : partiel et total
Le différé d’amortissement est une option intéressante qui permet à l’emprunteur de différer le remboursement du capital pendant une période donnée, ce qui peut être utile dans certaines situations spécifiques. On distingue deux types de différés : le différé partiel et le différé total.
Avec un différé partiel, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et l’assurance du prêt pendant la période de différé, reportant le remboursement du capital.
Le différé total, en revanche, suspend le remboursement du capital et des intérêts pendant la période définie, ne laissant à l’emprunteur que l’assurance à payer. Cette option est particulièrement utile dans le cas d’un projet immobilier en construction ou pour des travaux de grande envergure, où l’emprunteur n’a pas encore la jouissance de son bien.
Prêt amortissable vs Prêt in fine : Quelle différence ?
Le prêt in fine et le prêt amortissable diffèrent dans leur structure de remboursement : le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts durant le crédit, avec le capital payé en une seule fois à la fin.
Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine est plus coûteux en intérêts, mais offre un avantage fiscal aux investisseurs locatifs, grâce à la déduction des intérêts des revenus fonciers.
Le prêt amortissable est souvent préféré pour une résidence principale ou secondaire, tandis que le prêt in fine convient aux investissements locatifs où les avantages fiscaux compensent les coûts d’intérêt élevés, si l’emprunteur peut rembourser le capital en une fois.
Quels sont les critères d’obtention d’un prêt amortissable ?
L’obtention d’un prêt amortissable repose sur plusieurs critères financiers et personnels, permettant aux banques de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement représente le pourcentage des revenus mensuels de l’emprunteur consacré au remboursement de ses crédits. En France, ce taux est généralement limité à 35 % pour préserver l’équilibre financier de l’emprunteur.
Les banques calculent également le reste à vivre, c’est-à-dire la somme restante une fois les mensualités de crédit déduites, afin de garantir que l’emprunteur dispose d’un montant suffisant pour couvrir ses dépenses courantes.
Apport personnel
L’apport personnel joue également un rôle dans l’obtention d’un prêt amortissable. Il s’agit d’une part du montant de l’achat immobilier déjà en possession de l’emprunteur, souvent issue de l’épargne, d’un héritage ou de la vente d’un bien.
En général, les établissements bancaires demandent un apport minimum de 10 % du montant emprunté pour couvrir au moins les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, etc.). Un apport plus élevé peut offrir des conditions de prêt plus avantageuses, comme un taux d’intérêt réduit.
Situation professionnelle
La stabilité de l’emploi est un facteur déterminant pour obtenir un prêt amortissable dans de bonnes conditions. Les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires bénéficient souvent de taux plus avantageux en raison de leur sécurité d’emploi.
En revanche, pour les emprunteurs en CDD, intérimaires, indépendants ou intermittents, les banques peuvent appliquer des taux plus élevés ou demander des garanties supplémentaires, car ces statuts sont perçus comme plus risqués.
Assurer un prêt amortissable : quelle protection choisir ?
L’assurance emprunteur est une condition souvent imposée pour sécuriser le remboursement d’un prêt amortissable. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas de non-paiement dû à des imprévus. La couverture de base inclut des garanties comme le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).
Pour l’achat d’une résidence principale, des protections supplémentaires peuvent être demandées, telles que l’Invalidité Permanente Totale (IPT), l’Invalidité Permanente Partielle (IPP) et l’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT), offrant une sécurité renforcée dans diverses situations pouvant affecter la capacité de remboursement.
Réduire le coût de l’assurance emprunteur
Pour réduire le coût de l’assurance, l’emprunteur peut choisir la délégation d’assurance, introduite par la loi Lagarde de 2010. Cette option permet de souscrire une assurance externe, souvent plus compétitive et mieux adaptée aux besoins de l’emprunteur que celle proposée par la banque.
Par ailleurs, les lois Hamon et l’amendement Bourquin facilitent le changement d’assurance, respectivement dans la première année du prêt et à chaque date anniversaire.
Astuces pour bien négocier son prêt amortissable
Pour obtenir les meilleures conditions de financement, vous devez vous assurer de bien négocier votre prêt amortissable. Voici comment faire.
Comparer les taux avec le TAEG
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur clé pour évaluer le coût total du prêt. Il inclut non seulement le taux d’intérêt, mais aussi les frais annexes tels que les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les garanties.
En se basant sur le TAEG, l’emprunteur obtient une vue d’ensemble précise et peut ainsi comparer les offres de manière transparente entre les banques.
Négocier les clauses de souplesse
Certaines clauses de flexibilité peuvent être intégrées au contrat de prêt, facilitant l’adaptation des mensualités à l’évolution de la situation financière de l’emprunteur. La modularité des mensualités permet de les ajuster en fonction des revenus, tandis que les clauses de report d’échéances et de différé d’amortissement offrent une pause temporaire dans les remboursements, utile en cas de travaux ou de difficulté passagère.
Enfin, la transférabilité du prêt permet de transférer le crédit à un nouvel achat immobilier sans renégocier un nouvel emprunt, ce qui est avantageux en cas de déménagement.
Envisager le rachat de prêt
Un rachat de prêt permet de remplacer le crédit initial par un nouveau prêt à un taux plus bas, réduisant ainsi le coût global. Cette opération est intéressante si les taux du marché baissent ou si l’emprunteur souhaite diminuer ses mensualités.
En surveillant régulièrement les taux, l’emprunteur peut optimiser son prêt amortissable pour alléger les charges ou réduire la durée de remboursement.
Choisissez le prêt adapté à votre situation avec Plurifinances
Que vous envisagiez un prêt amortissable pour la sécurité des mensualités fixes ou un prêt in fine pour optimiser votre investissement locatif, Plurifinances vous accompagne dans chaque étape. Nos experts analysent votre projet pour vous proposer la solution de financement la plus avantageuse.
En choisissant Plurifinances, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, adapté à vos besoins et à votre budget. Contactez-nous dès aujourd’hui pour explorer les options de crédit immobilier qui vous correspondent et réaliser vos projets en toute sérénité.
