Vous hésitez entre louer en meublé ou pas ? Vous n’êtes pas seul. De nombreux propriétaires se posent la question au moment de mettre leur bien sur le marché. Choix fiscal, niveau de rentabilité, souplesse de gestion… chaque formule comporte ses avantages et ses contraintes.
Dans cet article, les experts de Plurifinances vous aident à faire le point pour savoir si la location meublée ou non meublée est la plus adaptée à votre profil de bailleur.
Quelle différence en la location meublée ou non meublée
La location vide (non meublée) concerne les logements loués sans mobilier. Le bail est alors de trois ans renouvelables, avec un préavis de départ de trois mois pour le locataire (réduit à un mois en zone tendue).
La location meublée, quant à elle, suppose que le logement soit équipé de tous les meubles nécessaires à une vie quotidienne normale : literie, vaisselle, table, chaises, plaques de cuisson, etc. Le bail est plus court (un an renouvelable, ou neuf mois pour les étudiants), avec un préavis d’un mois pour le locataire.
En bref :
- Location vide : plus stable, locataire sur le long terme
- Location meublée : plus souple, loyers plus élevés mais turn-over plus fréquent
Quels avantages à louer un appartement meublé ?
La location meublée attire généralement une clientèle de passage : étudiants, jeunes actifs, expatriés, personnes en transition. Cela permet :
- De pratiquer un loyer plus élevé (jusqu’à 15-20 % de plus qu’en vide dans certaines zones)
- D’être plus réactif en cas d’impayé ou de problème
- De proposer des baux plus courts, avec des sorties de locataires plus souples
C’est un choix stratégique si vous cherchez à maximiser la rentabilité à court terme. Attention toutefois au taux de vacance plus élevé et à l’usure du mobilier.
Faire louer en meublée ou vide : quelle fiscalité pour le propriétaire ?
En location vide : le régime foncier
Si vous optez pour la location non meublée, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options fiscales s’offrent à vous :
- Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les revenus sont inférieurs à 15 000 €/an)
- Le régime réel (déduction des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.)
En location meublée : le statut LMNP
La location meublée est considérée comme une activité commerciale, imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez alors bénéficier :
- Du régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 €/an)
- Du régime réel LMNP, souvent plus avantageux car vous pouvez amortir le bien et ainsi réduire fortement votre base imposable
En pratique, la fiscalité de la location meublée est souvent plus favorable pour les petits et moyens investisseurs.
Quelles sont les règles à respecter pour louer un logement en meublé ?
Si vous souhaitez proposer votre bien à la location meublée, certaines conditions légales doivent être respectées. Contrairement à la location vide, ce type de bail implique des obligations spécifiques, tant en termes d’équipements que de cadre juridique.
Liste des équipements obligatoires dans une location meublée
D’après la loi ALUR et le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Le mobilier et les équipements suivants doivent donc être fournis :
- Un lit avec couette ou couverture
- Un système d’occultation des fenêtres (volets ou rideaux)
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-ondes
- Un réfrigérateur (avec compartiment congélation inférieur à -6°C)
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine de base
- Une table et des sièges
- Des rangements
- Des luminaires
- Du matériel pour l’entretien courant du logement
Ces éléments doivent être mentionnés dans le contrat de location et intégrés à l’état des lieux d’entrée sous forme d’un inventaire détaillé.
À noter : Si l’un de ces équipements est manquant, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, ce qui modifierait vos obligations et la durée du contrat.
Quelle durée pour un bail en meublé ?
La durée minimale du bail dépend du type de location meublée :
- Pour un bail d’habitation meublée classique, la durée est fixée à 1 an, renouvelable tacitement.
- En cas de bail étudiant, cette durée est ramenée à 9 mois sans reconduction automatique.
- Pour un bail mobilité, réservé aux publics en formation ou mobilité professionnelle, la durée varie de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie.
- Dans le cadre d’une location meublée touristique, la durée est libre, mais ne peut excéder 90 jours consécutifs avec un même locataire.
L’état des lieux en location meublée
Un état des lieux est obligatoire pour toute location meublée d’habitation (comme pour une location vide). Il doit mentionner précisément l’état du mobilier et des équipements, qu’ils soient exigés par la loi ou non (canapé, électroménager, etc.).
En revanche, dans le cas d’une location meublée de courte durée (tourisme), l’état des lieux n’est pas systématiquement exigé, bien qu’il soit fortement recommandé pour éviter tout litige.
Dépôt de garantie : quelles règles ?
Le montant du dépôt de garantie varie selon le type de bail :
- Pour un meublé d’habitation, il peut s’élever jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
- Dans un bail mobilité, le dépôt de garantie est interdit.
- Pour une location saisonnière, il n’existe pas de plafond réglementaire, mais une clause spécifique dans le contrat est vivement conseillée.
Quel choix selon votre profil et votre stratégie patrimoniale ?
Vous recherchez de la stabilité locative
Optez pour la location vide. Moins de gestion, moins de changements de locataires, plus de sécurité juridique. C’est l’idéal si vous prévoyez un investissement long terme avec peu d’implication.
Vous recherchez de la rentabilité
La location meublée est plus dynamique et potentiellement plus rentable. Elle est adaptée aux zones tendues, universitaires ou touristiques. Attention à bien maîtriser la fiscalité et la gestion des sorties de locataires.
Vous hésitez entre les deux
Il est possible de convertir une location vide en meublée, à condition de respecter l’équipement minimal défini par la loi. Cette flexibilité peut vous permettre de tester le marché ou d’adapter votre stratégie à l’évolution du quartier ou de votre situation personnelle.
Plurifinances vous accompagne dans votre stratégie locative
Que vous optiez pour une location meublée ou vide, Plurifinances vous accompagne à chaque étape pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Nous vous aidons à choisir le bon régime fiscal, à simuler les différents scénarios et à préparer un financement adapté à votre projet.
Grâce à notre expertise, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour anticiper vos revenus locatifs nets et prendre des décisions éclairées. Avec nos experts, transformez votre projet immobilier en une réussite, quelle que soit la formule choisie.
