Acheter un bien immobilier tout en ayant un ou plusieurs crédits en cours est une situation qui concerne de nombreux emprunteurs. Que ce soit pour changer de résidence principale, investir dans un bien locatif ou acquérir une résidence secondaire, l’ajout d’un nouveau crédit immobilier aux charges existantes nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension des exigences bancaires.
Alors, est-il possible de cumuler plusieurs crédits, et surtout, sous quelles conditions ? Découvrez dans ce guide les critères d’acceptation des banques, les options et les stratégies qui peuvent vous permettre de mener à bien votre projet immobilier même avec des crédits en cours.
Quelles sont les conditions pour cumuler plusieurs crédits ?
Pour pouvoir cumuler plusieurs crédits, vous devez impérativement respecter certains critères. Voici lesquels.
Respecter le taux d’endettement maximum
Le taux d’endettement, fixé généralement à 35 % des revenus nets, représente la part maximale des revenus d’un emprunteur pouvant être consacrée aux charges de crédit. Ce seuil vise à éviter le surendettement et est strictement appliqué par les banques.
Si votre taux d’endettement dépasse 35 % avec les crédits en cours et le nouveau prêt, votre demande risque d’être refusée.
Capacité d’emprunt et reste à vivre
Au-delà du taux d’endettement, les banques considèrent également le reste à vivre, soit le montant disponible après paiement de toutes les mensualités. Ce reste à vivre doit être suffisant pour couvrir les dépenses quotidiennes (nourriture, transport, loisirs, etc.).
Maintenir un reste à vivre confortable vous permet de démontrer votre capacité à gérer plusieurs emprunts sans risque financier.
Profil financier de l’emprunteur
Le profil financier, incluant la stabilité de la situation professionnelle (CDI, ancienneté, statut), les revenus, et l’apport personnel, joue un rôle déterminant dans votre demande.
En effet, un profil stable et bien rémunéré inspire davantage confiance aux banques, augmentant ainsi les chances d’obtenir un nouveau prêt immobilier.
Les risques associés à la souscription de plusieurs crédits
Avant de cumuler plusieurs crédits, vous devez bien comprendre les risques financiers que cela peut entraîner.
Surendettement et capacité de remboursement
Cumuler plusieurs crédits augmente considérablement le risque de surendettement. Chaque crédit supplémentaire réduit la capacité de remboursement globale et alourdit les charges mensuelles, ce qui peut vite devenir insoutenable en cas de baisse imprévue de revenus ou de dépenses imprévues.
Une situation de surendettement peut limiter les choix financiers à long terme et entraîner des difficultés de paiement.
Augmentation potentielle des taux d’intérêt
Ajouter un crédit immobilier avec des emprunts en cours peut alourdir le taux d’intérêt global. En effet, les banques perçoivent un emprunteur avec plusieurs dettes comme un profil plus risqué, ce qui peut les inciter à appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour compenser ce risque.
Ainsi, le coût du crédit s’accroît, et les mensualités peuvent devenir plus difficiles à assumer.
Possibilité de refus de la banque
Une banque peut refuser un crédit supplémentaire pour diverses raisons, notamment si le taux d’endettement de l’emprunteur dépasse le seuil acceptable, si le reste à vivre est jugé insuffisant, ou si le profil de l’emprunteur présente un risque (découverts fréquents, revenus instables).
La banque évalue ainsi chaque demande en fonction de la solidité financière et de la stabilité globale de l’emprunteur.
Quelles options pour avoir un crédit immobilier avec des crédits en cours ?
Utiliser le prêt relais
Le prêt relais est une solution idéale pour les emprunteurs souhaitant acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur résidence actuelle. Ce type de prêt, d’une durée limitée, permet de financer le nouvel achat en utilisant une partie de la valeur estimée du bien à vendre. Une fois ce bien vendu, le prêt relais est remboursé, offrant ainsi une transition fluide entre deux résidences.
Calcul du taux d’endettement différentiel pour investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, le taux d’endettement peut être recalculé en tenant compte des revenus locatifs futurs. Ce calcul différentiel augmente la capacité d’emprunt en intégrant une part des loyers attendus, permettant ainsi de financer plus facilement l’acquisition d’un bien destiné à la location tout en respectant les conditions de remboursement.
Garantie hypothécaire
L’hypothèque d’un bien immobilier existant peut être une stratégie efficace pour obtenir un prêt immobilier avec des crédits en cours. En plaçant un bien en garantie, l’emprunteur montre à la banque qu’il dispose d’un actif tangible, ce qui réduit le risque pour l’établissement financier et peut accroître le montant empruntable. Cette option est particulièrement avantageuse pour les propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important.
Stratégies pour faciliter l’obtention du prêt
Optimiser votre dossier et alléger votre endettement sont des leviers à utiliser pour convaincre la banque de vous accorder un prêt immobilier malgré des crédits en cours. Voici les stratégies les plus efficaces pour renforcer votre demande.
Regroupement de crédits
Le regroupement de crédits, ou rachat de crédits, permet de fusionner plusieurs emprunts en un seul, avec une mensualité réduite et une durée allongée. Cette stratégie aide à diminuer le taux d’endettement, facilitant ainsi l’accès à un nouveau prêt immobilier tout en allégeant le budget mensuel.
Remboursement anticipé de crédits en cours
Si vous disposez d’un apport personnel, il peut être judicieux de rembourser par anticipation un crédit existant. Cette démarche libère une part de votre capacité d’emprunt, allégeant votre dossier et augmentant vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Optimiser son dossier bancaire
Pour convaincre la banque, vous devez impérativement présenter un profil financier solide. Maintenir une gestion sans incidents bancaires, éviter les découverts, et épargner régulièrement montrent votre sérieux et améliorent vos chances d’obtenir un crédit.
Quand faire appel à un courtier pour un prêt immobilier avec des crédits en cours ?
Un courtier en crédit immobilier apporte une expertise précieuse pour constituer un dossier solide, en tenant compte de vos crédits en cours et en optimisant chaque détail pour répondre aux attentes des banques. Son accompagnement assure une présentation claire et complète de votre situation, augmentant ainsi la crédibilité de votre demande.
Négociation des meilleures conditions
Grâce à son réseau et son expérience, le courtier peut négocier des conditions avantageuses qui tiennent compte de votre situation financière. Il aide à obtenir des taux et des modalités adaptées, malgré le poids des crédits existants.
Ciblage des banques les plus ouvertes
Connaissant bien le marché, le courtier sait quelles banques sont les plus susceptibles d’accepter les demandes de prêts avec des crédits en cours. Il dirige votre dossier vers les établissements les plus flexibles, augmentant ainsi vos chances de succès.
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