Le prêt in fine est un type de crédit conçu pour répondre aux besoins spécifiques des investisseurs, notamment en matière de fiscalité. Ce prêt se distingue par son fonctionnement unique, où seuls les intérêts sont payés mensuellement, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
Dans ce guide, nos courtiers en prêts immobiliers vous présentent tout ce qu’il faut savoir sur ce crédit, son fonctionnement et ses avantages.
Définition du prêt in fine
Le prêt in fine est un type de crédit immobilier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le fonctionnement du prêt in fine repose sur un paiement en deux temps :
- Paiement des intérêts et de l’assurance emprunteur : Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur paie uniquement les intérêts sur le capital initial ainsi que l’assurance liée au crédit. Le montant des intérêts reste constant, car il est calculé sur le capital total, qui ne diminue pas.
- Remboursement unique du capital : À l’échéance du prêt, l’emprunteur doit rembourser l’intégralité du capital en une seule fois. Ce remboursement est souvent assuré par une épargne constituée parallèlement, comme une assurance vie ou un autre produit financier, qui permet d’accumuler le montant nécessaire pour solder le capital dû.
Quels sont les avantages du prêt in fine ?
Le prêt in fine se distingue par ses nombreux avantages. Voici les principaux bénéfices offerts par ce type de prêt immobilier.
Avantages fiscaux pour les investisseurs
Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs
Le prêt in fine permet de déduire les intérêts payés des revenus locatifs, ce qui réduit l’assiette imposable. Comme les intérêts sont calculés sur le capital initial, qui reste constant jusqu’à l’échéance, cette déduction est souvent plus importante que dans le cas d’un prêt amortissable, où le montant des intérêts diminue progressivement. Cela signifie des économies fiscales importantes, surtout pour les investisseurs soumis à une forte imposition.
Réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital restant dû est maintenu jusqu’à la fin du prêt, permettant à l’emprunteur de déduire cette dette du calcul de l’IFI. Contrairement au prêt amortissable, où le capital diminue au fil des remboursements, le prêt in fine maintient une dette élevée, réduisant ainsi la base imposable à l’IFI. Cette structure est donc particulièrement avantageuse pour les contribuables souhaitant optimiser leur imposition sur la fortune immobilière.
Optimisation de la trésorerie
Charges mensuelles réduites
En payant uniquement les intérêts durant la durée du prêt, l’emprunteur réduit considérablement ses charges mensuelles. Cette structure peut faciliter la gestion financière et permettre de conserver une trésorerie solide. Les investisseurs locatifs, par exemple, peuvent utiliser les loyers perçus pour couvrir ces mensualités réduites tout en bénéficiant des déductions fiscales sur les intérêts.
Capitalisation sur l’épargne
L’emprunteur a la possibilité de placer une épargne en vue du remboursement final, souvent sous forme d’assurance vie. Les fonds placés peuvent fructifier tout au long de la durée du prêt, générant des intérêts ou des plus-values. À l’échéance, cette épargne, souvent nantie auprès de la banque, est utilisée pour rembourser le capital emprunté. Ce processus permet non seulement de sécuriser le remboursement final, mais également de profiter d’une croissance potentielle de l’épargne.
Quels sont les inconvénients et risques du prêt in fine ?
Bien que le prêt in fine présente des avantages fiscaux et financiers pour les investisseurs, il comporte également des inconvénients et des risques importants que vous devez bien comprendre avant de vous engager.
Coût total plus élevé
Le prêt in fine applique les intérêts sur le montant initial du capital pendant toute la durée du prêt. En conséquence, les intérêts mensuels restent constants et représentent un coût global plus élevé.
Risque financier pour le remboursement du capital
Si l’épargne est placée sur des produits financiers dépendant des fluctuations de marché, la performance de ces placements peut varier, introduisant un risque supplémentaire. En cas de rendement inférieur aux prévisions, l’épargne constituée pourrait ne pas suffire à couvrir le remboursement du capital. Ce scénario obligerait alors l’emprunteur à trouver d’autres ressources pour solder le prêt, augmentant ainsi la pression financière à l’échéance.
Comparaison prêt in fine vs. Prêt amortissable
Le choix entre un prêt in fine et un prêt amortissable dépend souvent des objectifs financiers de l’emprunteur. Alors que le prêt in fine se révèle avantageux dans certaines stratégies d’investissement, le prêt amortissable offre plus de sécurité pour l’achat d’une résidence principale. Voici les différences clés entre ces deux types de prêts, notamment en termes de fiscalité, de sécurité et de coût total.
Prêt in fine pour l’investissement locatif
Le prêt in fine est particulièrement adapté aux investissements locatifs, surtout pour les emprunteurs disposant d’une fiscalité élevée.
Avec un prêt in fine, les intérêts d’emprunt sont calculés sur le capital initial pendant toute la durée du prêt, ce qui maintient des intérêts élevés et donc une charge déductible importante pour les investisseurs. Dans le cadre d’un investissement locatif, ces intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers, ce qui réduit l’impôt sur le revenu.
Cette structure est donc idéale pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en bénéficiant d’un flux de trésorerie allégé grâce au paiement d’intérêts uniquement.
Prêt amortissable pour la résidence principale
Le prêt amortissable est plus courant pour les résidences principales, offrant une approche plus sécurisée de l’emprunt.
Contrairement au prêt in fine, le prêt amortissable permet de rembourser progressivement le capital avec chaque mensualité, ce qui réduit la dette au fil du temps. Cette structure rassure les emprunteurs en offrant une visibilité sur l’évolution de leur dette et une diminution constante de leur engagement financier. En fin de prêt, le capital est intégralement remboursé, sans somme importante à solder.
Exemple comparatif de coût total pour un prêt in fine et un prêt amortissable
Considérons un prêt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,5 % pour chacun des deux types de crédits.
- Coût total du prêt in fine : Avec un prêt in fine, les intérêts sont calculés sur la totalité du capital emprunté, soit 200 000 €, pendant toute la durée du prêt. À 3,5 %, les intérêts s’élèvent donc à 583 € par mois. Sur 20 ans, cela représente un coût total d’intérêts de 139 920 €, auxquels s’ajoute le remboursement du capital en une seule fois à l’échéance, pour un total de 339 920 €.
- Coût total du prêt amortissable : Avec un prêt amortissable, les mensualités incluent à la fois le remboursement du capital et des intérêts, calculés sur le capital restant dû. Les mensualités sont d’environ 1 160 € au début du prêt, puis diminuent progressivement. Au final, le coût total des intérêts est estimé à environ 79 500 €, pour un total de 279 500 € (capital et intérêts).
Renégociation et rachat du prêt in fine
Renégocier ou racheter un prêt in fine peut permettre de bénéficier de conditions plus avantageuses, bien que ce type de prêt présente des spécificités qui le rendent plus complexe à ajuster que les prêts amortissables classiques.
Renégocier un prêt in fine
La renégociation d’un prêt in fine vise principalement à obtenir un taux d’intérêt plus bas, réduisant ainsi le coût des intérêts payés chaque mois.
Options pour obtenir de meilleures conditions de taux d’intérêt
Si les taux d’intérêt du marché ont baissé depuis la souscription du prêt, la renégociation peut permettre de réduire le montant mensuel des intérêts. Il est possible de discuter directement avec la banque pour renégocier le taux sans modifier les autres conditions du prêt, comme le montant des échéances ou la durée de l’emprunt.
Points de vigilance pour renégocier un prêt à haut risque
Les établissements bancaires peuvent être réticents à renégocier un prêt in fine en raison des risques associés (rappel du capital en une fois, fluctuations des placements associés). Pour convaincre la banque, il est important de disposer d’une situation financière solide, de placements performants et d’un plan de remboursement clair. Les emprunteurs doivent aussi vérifier si des frais de renégociation s’appliquent, ce qui peut réduire le bénéfice de l’opération.
Rachat du prêt in fine par un autre établissement
Si la renégociation n’aboutit pas, le rachat de prêt auprès d’un autre établissement est une alternative pour obtenir de meilleures conditions.
Avantages du rachat pour obtenir des conditions plus favorables
Le rachat de prêt permet de transférer le prêt vers une nouvelle banque offrant des conditions plus avantageuses, comme un taux d’intérêt inférieur ou des frais réduits. Cela peut également permettre de restructurer le prêt, voire de le convertir en prêt amortissable si cela s’avère plus pertinent pour la situation de l’emprunteur.
Coûts associés (pénalités, frais de notaire, etc.)
Le rachat de prêt implique plusieurs frais à prendre en compte. Les pénalités de remboursement anticipé, souvent autour de 3 % du capital restant dû, s’appliquent généralement.
En outre, des frais de notaire peuvent être nécessaires si le prêt est garanti par une hypothèque, ainsi que des frais de dossier dans la nouvelle banque. Ces coûts peuvent réduire l’avantage du rachat, d’où la nécessité de bien évaluer le coût global de l’opération avant de s’engager.
