Le portage immobilier est une solution financière temporaire qui permet aux propriétaires en difficulté de vendre leur bien tout en continuant à l’occuper. Il leur offre la possibilité de rembourser leurs dettes et de racheter leur bien une fois leur situation stabilisée.
Ce mécanisme est particulièrement utile pour éviter la saisie immobilière et sortir du fichage FICP. Dans cet article, nos experts vous expliquent en détail comment fonctionne le portage immobilier.
Qu’est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier est un mécanisme qui permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre temporairement son bien immobilier à un investisseur tout en continuant à l’occuper.
Cette vente s’effectue avec une décote (généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien), et le vendeur devient alors locataire de sa propre maison ou appartement.
Le propriétaire vend donc son bien pour obtenir des liquidités immédiates, nécessaires au remboursement de ses dettes, tout en conservant l’option de racheter le bien ultérieurement, à un prix convenu dès la signature du contrat.
Différence entre une vente classique et un portage immobilier
Dans une vente classique, une fois le bien vendu, le propriétaire perd définitivement la jouissance du bien et n’a plus aucun droit de rachat. À l’inverse, dans le cadre d’un portage immobilier, le vendeur conserve le droit de racheter son bien à un prix prédéterminé.
Pendant cette période, il continue d’occuper le bien en tant que locataire. Ce mécanisme offre donc une solution temporaire, sans perte définitive de la propriété tant que les conditions de rachat sont respectées.
Durée de la période de portage
La période de portage est fixée contractuellement et peut varier, mais elle s’étend généralement de 1 à 5 ans. Ce délai permet au propriétaire de stabiliser sa situation financière, de rembourser ses dettes et de lever l’option de rachat.
Si au terme de cette période, le propriétaire ne parvient pas à racheter son bien, l’investisseur devient définitivement propriétaire du bien.
Portage immobilier vs. Vente en réméré : quelles différences ?
Le portage immobilier et la vente en réméré sont deux dispositifs qui permettent à des propriétaires en difficulté financière de vendre temporairement leur bien tout en conservant la possibilité de le racheter. Bien que ces deux options partagent des similitudes, elles se distinguent par leurs spécificités et leurs modalités.
Définition et spécificités de la vente en réméré
La vente en réméré est un solution juridique encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil. Il permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier à un investisseur, tout en conservant une faculté de rachat pendant une période maximale de 5 ans. L’investisseur devient temporairement propriétaire du bien, mais le vendeur conserve un droit exclusif de le racheter à un prix fixé lors de la vente initiale.
Ce dispositif, souvent utilisé pour faire face à une situation d’urgence financière, est signé devant un notaire et donne au vendeur un certain temps pour redresser sa situation et retrouver la pleine propriété de son bien.
Comparaison des deux options
Durée
Le portage immobilier offre généralement une période de 1 à 5 ans pour racheter le bien, similaire à la vente en réméré. Toutefois, en pratique, la durée de rachat dans une vente en réméré excède rarement 24 mois.
Décote
Dans les deux dispositifs, le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle, souvent entre 20 et 30 % de décote. Cette réduction permet au vendeur de dégager des liquidités immédiates tout en facilitant un éventuel rachat à un prix abordable.
Rachat
Dans le portage immobilier, le rachat se fait à un prix convenu dès le début, sans prendre en compte les fluctuations du marché. Le vendeur conserve ainsi la possibilité de récupérer son bien une fois sa situation stabilisée.
Pour la vente en réméré, le mécanisme est similaire, mais le propriétaire a plus de flexibilité pour organiser son rachat, tout en sachant que le délai ne doit pas excéder 5 ans.
Frais
Les deux dispositifs impliquent des frais, tels que les frais de notaire et la commission de l’intermédiaire. Cependant, les frais peuvent être plus élevés dans une vente en réméré, avec des coûts pouvant atteindre 10 à 15 % du prix de vente, contre 7 à 9 % dans le cadre du portage immobilier.
Les avantages du portage immobilier
Le portage immobilier présente plusieurs avantages, tant pour les propriétaires en difficulté que pour les investisseurs. Voici les principaux bénéfices de ce mécanisme.
Remboursement des dettes et sortie du fichage FICP
Le portage immobilier permet de récupérer des liquidités immédiates en vendant temporairement son bien, même en cas de surendettement. Cet apport aide à rembourser les dettes et à sortir du fichage FICP, stabilisant ainsi la situation financière du propriétaire.
Possibilité de rester dans son logement pendant la durée du portage
Le portage immobilier permet au propriétaire de rester dans son logement en tant que locataire pendant une période de 1 à 5 ans. Cette solution offre un répit financier, sans nécessité de déménager immédiatement.
Possibilité de racheter son bien à un prix défini à l’avance
Le propriétaire a la possibilité de racheter son bien à un prix fixé lors de la vente initiale, peu importe l’évolution du marché. Cela lui permet de planifier sereinement son rachat après avoir stabilisé ses finances.
Abattement fiscal pour l’investisseur (statut LMNP)
L’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux grâce au statut LMNP, qui permet un abattement sur les revenus locatifs. En plus d’un rendement sécurisé, il profite d’une fiscalité avantageuse avec des loyers faiblement imposés.
Les inconvénients et risques du portage immobilier
Si le portage présente des avantages pour les propriétaires en difficulté, il comporte également plusieurs inconvénients et risques qu’il est important de bien comprendre avant de s’engager dans ce type d’opération.
Vente avec une décote de 20 à 30 %
Le portage immobilier implique une vente avec une décote de 20 à 30 % de la valeur réelle du bien. Cette réduction avantage l’investisseur, mais peut représenter une perte financière pour le propriétaire, surtout si le bien n’est pas racheté.
Frais liés à l’opération (frais de notaire, frais d’agence, etc.)
Le portage immobilier génère divers frais pour le propriétaire, tels que les frais de notaire, d’agence, et de commission pour la société de portage. Ces coûts, en plus du loyer à payer durant le portage, peuvent alourdir la charge financière.
Perte définitive du bien si le propriétaire ne peut pas racheter
Si le propriétaire ne parvient pas à racheter son bien à la fin de la période de portage, il perd définitivement la propriété de celui-ci. L’investisseur devient alors le propriétaire exclusif du bien, sans autre recours pour le vendeur.
Risque de litige entre les parties
Des litiges peuvent survenir entre le vendeur et l’investisseur, notamment sur la valeur du bien ou les modalités de rachat. Ces désaccords peuvent compliquer le bon déroulement de l’opération, surtout en cas de travaux non réalisés ou de loyers impayés.
Portage immobilier et fiscalité
Le portage immobilier offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs, notamment grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dispositif permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs, tout en répartissant efficacement les frais entre les différentes parties prenantes.
Avantages fiscaux pour l’investisseur (LMNP, amortissement, micro-BIC)
L’un des principaux attraits fiscaux du portage immobilier réside dans la possibilité de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut permet à l’investisseur de profiter d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs perçus pendant la durée du portage.
- Amortissement du bien : En tant que loueur en meublé, l’investisseur peut amortir le bien immobilier et son mobilier sur plusieurs années, ce qui réduit la base imposable de ses revenus locatifs. L’amortissement se traduit par une déduction des revenus locatifs, permettant ainsi de réduire significativement les impôts dus sur ces derniers.
- Régime micro-BIC : Si les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 euros par an, l’investisseur peut opter pour le régime du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus avant de les soumettre à l’impôt sur le revenu. Cela représente une économie fiscale non négligeable, tout en simplifiant la gestion comptable de l’investissement.
Répartition des frais (qui paie quoi ?)
Dans une opération de portage immobilier, les frais sont répartis entre le vendeur et l’investisseur, chacun ayant des responsabilités financières spécifiques.
- Frais à la charge du vendeur :
Le vendeur, devenu locataire, doit s’acquitter des loyers mensuels pendant toute la durée du portage. Il est également responsable de certains frais d’entretien courant liés au bien, puisqu’il continue d’occuper la propriété. De plus, au moment du rachat du bien, le vendeur devra payer à nouveau des frais de notaire ainsi que les frais de rachat, incluant éventuellement une commission versée à la société de portage. - Frais à la charge de l’investisseur :
L’investisseur supporte les frais d’acquisition initiaux, tels que les frais de notaire (réduits par rapport à une vente classique en raison de la décote appliquée) et les frais d’agence ou de la société de portage pour l’organisation de l’opération. Cependant, l’investisseur est exempt des frais d’entretien et des taxes foncières, qui restent à la charge du vendeur/locataire pendant la durée du portage.
Le rôle du courtier en prêt professionnel dans le portage immobilier
Le portage immobilier et le courtier en prêt professionnel se rejoignent dans leur capacité à offrir des solutions financières adaptées aux propriétaires en difficulté. Que ce soit pour éviter la saisie de biens ou pour restructurer des dettes, ces deux acteurs permettent de soutenir les entreprises qui cherchent à se remettre d’une situation délicate.
Le courtier en prêt professionnel joue un rôle en orientant les propriétaires vers des solutions comme le portage immobilier, permettant ainsi de protéger leur patrimoine tout en retrouvant une stabilité financière. En combinant ces deux approches, il est possible de surmonter les défis financiers et de préserver ses actifs à long terme.
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