Prêt immobilier sans apport – Crédit à 110 %

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Oui, il est encore possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Aucun montant minimal d’apport personnel n’est imposé de manière générale pour souscrire un prêt immobilier. La banque reste toutefois libre d’accepter ou de refuser le financement selon le niveau de risque présenté par le dossier.

En pratique, les financements sans apport sont accordés de manière sélective. L’emprunteur doit notamment démontrer qu’il pourra rembourser les mensualités tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Les banques appliquent également les règles d’octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière. Le taux d’effort ne doit normalement pas dépasser 35 % des revenus et la durée du crédit est généralement limitée à 25 ans. Une marge de flexibilité existe, notamment pour certains achats de résidence principale et pour les primo-accédants, mais elle ne constitue pas un droit au financement.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel correspond à la somme que vous investissez directement dans votre achat immobilier, sans recourir au crédit bancaire.

Il peut provenir de différentes sources :

• épargne placée sur des livrets ;
• plan ou compte épargne logement ;
• assurance-vie ;
• épargne salariale ;
• donation familiale ;
• héritage ;
• produit de la vente d’un autre bien.

L’apport sert généralement à régler les frais qui ne correspondent pas directement à la valeur du logement : frais de notaire, garantie, frais de dossier ou honoraires de courtage.

Quelle différence entre un prêt à 100 % et un prêt à 110 % ?

Les expressions « prêt à 100 % » et « prêt à 110 % » désignent deux niveaux de financement différents.

Le prêt immobilier à 100 %

Le prêt à 100 % finance l’intégralité du prix du logement. L’emprunteur doit néanmoins régler les frais annexes avec ses propres ressources.

Par exemple, pour un bien vendu 200 000 €, la banque prête 200 000 €, tandis que l’acheteur finance lui-même les frais de notaire, de garantie et de dossier.

Le prêt immobilier à 110 %

Le prêt à 110 % couvre le prix du bien ainsi que les principaux frais liés à l’acquisition. La banque finance alors pratiquement toute l’opération.

L’appellation « 110 % » reste indicative : le besoin réel peut être légèrement inférieur ou supérieur selon le type de bien, le montant des frais de notaire et les autres dépenses du financement.

Type de financement	Prix du bien financé	Frais annexes financés	Apport nécessaire
Prêt classique avec apport	Partiellement ou totalement	Généralement non	Oui
Prêt à 100 %	Oui	Non	Pour couvrir les frais
Prêt à 110 %	Oui	Oui, selon l’accord de la banque	Aucun ou très faible

 

Qui peut obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Toutes les situations peuvent être étudiées, mais certains profils sont plus susceptibles de convaincre une banque.

Les primo-accédants

Les primo-accédants n’ont pas toujours eu le temps de constituer une épargne importante. Les banques peuvent accepter cette situation lorsque les revenus sont stables, que la gestion bancaire est saine et que le projet correspond aux capacités du foyer.

Ils peuvent également bénéficier, sous conditions, de financements complémentaires comme le Prêt à Taux Zéro, le Prêt d’Accession Sociale ou certaines aides locales.

Les jeunes actifs

Un jeune actif peut disposer de peu d’épargne tout en présentant de bonnes perspectives d’évolution salariale. Un CDI confirmé, une profession recherchée ou une progression de revenus déjà visible peuvent rassurer la banque.

L’absence d’apport doit cependant s’expliquer par une entrée récente dans la vie active plutôt que par des dépenses excessives ou des découverts répétés.

Les fonctionnaires

La sécurité de l’emploi et la régularité des revenus constituent des avantages importants. Un fonctionnaire sans apport peut donc présenter un dossier favorable s’il respecte les autres critères de la banque.

Cette stabilité ne suffit pas à garantir l’accord, mais elle réduit le niveau de risque perçu par l’établissement prêteur.

Les couples disposant de revenus stables

Emprunter à deux permet généralement de cumuler les revenus et de répartir le remboursement entre deux co-emprunteurs.

Pour la banque, cette configuration peut offrir davantage de sécurité, notamment lorsque les deux membres du couple disposent d’une situation professionnelle stable.

Les investisseurs locatifs

Un investissement locatif sans apport peut être envisageable lorsque la rentabilité du bien est cohérente et que l’emprunteur dispose déjà d’une situation financière solide.

La banque prend généralement en compte une partie des loyers prévisionnels, tout en étudiant :

• les charges du logement ;
• le risque de vacance ;
• la fiscalité ;
• les travaux éventuels ;
• la capacité de l’emprunteur à supporter le crédit sans locataire.

Les banques restent souvent plus exigeantes pour un investissement sans apport que pour l’achat d’une résidence principale.

Quelles aides peuvent faciliter un achat sans apport ?

Les prêts aidés ne remplacent pas toujours juridiquement un apport, mais ils peuvent réduire le montant du crédit bancaire principal et améliorer l’équilibre du financement.

Le Prêt à Taux Zéro

Le PTZ finance une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier, sous conditions de ressources et d’éligibilité.

Il doit être associé à un autre financement. Pour un primo-accédant, il peut réduire la mensualité moyenne et renforcer le plan de financement.

Le Prêt d’Accession Sociale

Le PAS est destiné aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Il peut servir à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, ainsi que certains travaux.

Le Prêt Action Logement

Les salariés éligibles peuvent obtenir un prêt complémentaire à conditions avantageuses. Son montant et son accessibilité dépendent du projet, de l’employeur et des règles du dispositif.

Les aides locales

Certaines communes, intercommunalités ou régions proposent des subventions ou des prêts complémentaires aux primo-accédants.

Vous pouvez consulter notre guide sur les aides au premier achat immobilier pour identifier les dispositifs susceptibles de s’intégrer à votre projet.

Que faire si la banque refuse le prêt sans apport ?

Un refus ne signifie pas nécessairement que votre projet est impossible. Plusieurs ajustements peuvent être envisagés.

Constituer un apport minimal

Épargner suffisamment pour couvrir une partie des frais de notaire ou de garantie peut transformer l’analyse du dossier.

Réduire le budget du projet

Un logement moins cher permet de diminuer la mensualité, le taux d’endettement et le montant des frais à financer.

Acheter dans le neuf

Les frais d’acquisition sont généralement moins élevés dans le neuf que dans l’ancien. Le besoin de financement complémentaire peut donc être réduit.

Reporter le projet

Quelques mois supplémentaires peuvent permettre de terminer une période d’essai, de rembourser un crédit ou de présenter un historique bancaire plus favorable.

Solliciter une aide familiale

Une donation ou un prêt familial déclaré peut permettre de couvrir une partie des frais. Les modalités juridiques et fiscales doivent être respectées.

Comparer plusieurs banques

Chaque établissement applique ses propres critères de risque. Un refus dans une banque n’entraîne pas automatiquement un refus auprès de toutes les autres.

Pourquoi faire appel à un courtier pour emprunter sans apport ?

Un courtier peut identifier les établissements les plus ouverts aux financements à 100 ou 110 % et présenter le dossier de manière structurée.

Son intervention consiste notamment à :

• vérifier la faisabilité du projet ;
• calculer la capacité d’emprunt ;
• identifier les faiblesses du dossier ;
• préparer les justificatifs ;
• sélectionner les banques adaptées ;
• intégrer les prêts aidés ;
• négocier le taux et les frais ;
• comparer l’assurance emprunteur.

Plurifinances analyse votre situation et construit un plan de financement adapté à votre profil. L’objectif n’est pas uniquement d’obtenir un accord, mais de sécuriser une mensualité compatible avec votre budget sur toute la durée du crédit.